"Uno de los motivos por el que en España hay un exceso de pleitos en relación a los países de nuestro entorno, además de la inseguridad jurídica derivada de un exceso de normas y del incumplimiento voluntario de muchas de ellas, del abandono o falta de interés por los medios alternativos a la resolución de conflictos y de la falta de medios personales y materiales, o cuanto menos su organización ineficiente, es que en nuestro modelo de asesoramiento legal, en ocasiones, y en manos inadecuadas, divergen los intereses del cliente y del letrado."
http://www.xn--rafaeldueas-9db.com/abogacia-colaborativa-como-medio-para-luchar-contra-querulantes-y-plicapleitos/
Para el caso de la urbanización el Cuartón es evidente que este exceso litigioso se debe a:
1º) La negligencia continuada del Ayuntamiento de Tarifa, eludiendo su responsabilidad de exigir al responsable urbanístico sus obligaciones, lo que supondrá un descalabro económico para los propietarios y para el propio ayuntamiento.
2º) La obcecación de una serie de propietarios constituidos irregularmente en una supuesta comunidad vienen asumiendo, sin sustento jurídico ni urbanístico, las cargas que le corresponden al propietario de la urbanización o, en cualquier caso, al propio Ayuntamiento de Tarifa.
1º) La negligencia continuada del Ayuntamiento de Tarifa, eludiendo su responsabilidad de exigir al responsable urbanístico sus obligaciones, lo que supondrá un descalabro económico para los propietarios y para el propio ayuntamiento.
2º) La obcecación de una serie de propietarios constituidos irregularmente en una supuesta comunidad vienen asumiendo, sin sustento jurídico ni urbanístico, las cargas que le corresponden al propietario de la urbanización o, en cualquier caso, al propio Ayuntamiento de Tarifa.
3º) Y si a todo esto le sumamos que el propietario actual de la urbanización adquirió la finca sólo para extraer de ella sus beneficios urbanísticos pero no las cargas de construir y conservar la urbanización, y que nadie haya judicializado la cuestión de fondo de este asunto, más de 25 años de pleitos no han servido para la resolución del conflicto.
https://cuartonparque.blogspot.com/2017/01/blog-post.html
Esta es la gran cantidad de litigios de los que tengamos conocimiento, derivado de esta situación:
1º Los propietarios agrupados como Asociación de Vecinos "Dos Mares" (1990-1998) . En 1990, y contra toda lógica, una serie de propietarios, a título particular ,intentó sin éxito anular en los juzgados el artículo Nº 22 y la Cláusula Transitoria de los Estatutos que impiden a los propietarios constituir una comunidad, cuando lo que deberían haber hecho es denunciar al propietario de la urbanización para que cumpliera sus obligaciones de construir primero la urbanización, condicionante necesario para que pudiera existir una hipotética comunidad.
Además existieron litigios por el suministro de agua o por usurpación de espacios, todo ello por haber asumido los propietarios las gestiones que no les correspondían.
2º Los propietarios contra la creación de una "comunidad"(1998-2003). Desde la creación de la comunidad, los propietarios contrarios a la existencia de ésta, impugnaron las asambleas de 1998, 1999, 2000, 2001 y 2002, y 2003 anulándose en los juzgados los acuerdos de estas asambleas. En total 5 demandas con sus correspondientes recursos y casaciones.
3º La supuesta comunidad contra los propietarios "morosos".(2008-hoy)
A pesar de anularse los acuerdos de las 4 ó 5 primeras asambleas, la comunidad continuó convocando asambleas, acordando liquidaciones con el propietario de la urbanización, y aprobando gastos y cuotas. Pero no fue hasta el año 2008 que no empezó a reclamar judicialmente dichas cuotas a los propietarios, y aún conociendo que el responsable de la conservación de la urbanización es el propietario de la misma.
En 2008 presentaron 73 demandas por impagos de cuotas, que fueron archivadas por defecto de forma, excepto una contra un propietario de apartamento, que prosperó y fue sentenciada a favor de la comunidad.
En el año 2010 un total de 58 demandas, y en el año, y en año 2014 presentaron una única demanda en reclamación de cuotas que agrupaba a 73 propietarios, y cuya tramitación parece haber quedado paralizada.
4º Guadalmesí Paradise (propietario de la urbanización) contra la comunidad de propietarios.
Esta empresa, propietaria de la urbanización, fue condenada en 2013 a pagar a la "supuesta" comunidad una suma de más de cien mil euros de cuotas. En 2014 inicia una reclamación judicial para que se le devuelva el importe pagado a la comunidad, y además solicita que sean anulados unos artículos de los estatutos.
La comunidad por su parte responde a la demanda solicitando que deben ser citados los propietarios uno a uno, es decir, más de 200 demandas.
Además la empresa propietaria de la urbanización también demandó a la comunidad por la instalación de los buzones en sus terrenos y por la instalación de una tubería por sus terrenos.
5º Guadalmesí Padadise (propietario de la urbanización) contra el Ayuntamiento de Tarifa.
Demanda 1) La propietaria de la urbanización demandó al Ayuntamiento de Tarifa para que se hiciera cargo de los gastos de conservación, solicitando que se creara una Entidad Urbanística de Conservación.
El Ayuntamiento por alegaba que "Guadalmesí Paradise es dueño de la urbanización y como tal debe hacerse cargo de la conservación, sin que altere tal deber un posible acuerdo con la comunidad de propietarios."
Por tanto, el ayuntamiento conoce que existen unos acuerdos entre Guadalmesí y la "supuesta" comunidad, pero aún así frente a la administración debe responder el propietario de la urbanización.
La comunidad de propietarios, personada a motus proprius alegaba que: "Guadalmesí debió informarse de los terrenos que compró y no acredita ser el responsable de la urbanización, rechazando que la urbanización esté terminada conforme al planeamiento, ni para que el ayuntamiento la pueda conservar. Además, los viales y zonas verdes interiores son elementos comunes y corresponde su conservación a la comunidad". Es curioso que la comunidad no se pronuncie sobre los acuerdos con Guadalmesí, y además manifiesta que la urbanización no está terminada para que el ayuntamiento lo asuma, cuando contrariamente, para la comunidad parece estar terminada y recepcionada por los propietarios, porque si no, ésta no podría asumir la conservación.
Todo este galimatías es resuelto por el juez fallando contra Guadalmesí debido a, entre otros, la falta de pruebas concretas que acredite que es el promotor de la urbanización y a que no ha sido recepcionada por el ayuntamiento.
Además, dice: "Resulta paradójico que Guadalmesí plantee que una comunidad no puede conservar la urbanización y que la comunidad se oponga defendiendo que los gastos de conservación sean elementos comunes y que no procede una Entidad Urbanística de Conservación."
Demanda 2) La propietaria de la urbanización demandó al Ayuntamiento de Tarifa para que le expropie las calles y zonas verdes correspondientes al suelo "urbano consolidado", conforme a la nueva Ley de Ordenación de Andalucía y que en primera instancia se ha resuelto a favor de la propietaria de la urbanización. En este contencioso también se personó la comunidad pudiendo no haberlo hecho.
En la última asamblea de la "supuesta" comunidad manifestaba el abogado de la empresa propietaria de la urbanizacion "por que nosotros consideramos que no somos los propietarios de los viales, y en eso creo que podemos estar de acuerdo todos, le decimos al ayuntamiento que tome los viales, porque se lo hemos dicho muchas veces al ayuntamiento, pacíficamente, incluso lo reconoce el ayuntamiento, tome usted los viales que nosotros no lo queremos, nosotros somos propietarios del Sector 1 y del Sector 2, y queremos desarrollar..., esos viales que forman parte de la finca matriz nosotros no los queremos..."
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Esta es la gran cantidad de litigios de los que tengamos conocimiento, derivado de esta situación:
1º Los propietarios agrupados como Asociación de Vecinos "Dos Mares" (1990-1998) . En 1990, y contra toda lógica, una serie de propietarios, a título particular ,intentó sin éxito anular en los juzgados el artículo Nº 22 y la Cláusula Transitoria de los Estatutos que impiden a los propietarios constituir una comunidad, cuando lo que deberían haber hecho es denunciar al propietario de la urbanización para que cumpliera sus obligaciones de construir primero la urbanización, condicionante necesario para que pudiera existir una hipotética comunidad.
Además existieron litigios por el suministro de agua o por usurpación de espacios, todo ello por haber asumido los propietarios las gestiones que no les correspondían.
2º Los propietarios contra la creación de una "comunidad"(1998-2003). Desde la creación de la comunidad, los propietarios contrarios a la existencia de ésta, impugnaron las asambleas de 1998, 1999, 2000, 2001 y 2002, y 2003 anulándose en los juzgados los acuerdos de estas asambleas. En total 5 demandas con sus correspondientes recursos y casaciones.
3º La supuesta comunidad contra los propietarios "morosos".(2008-hoy)
A pesar de anularse los acuerdos de las 4 ó 5 primeras asambleas, la comunidad continuó convocando asambleas, acordando liquidaciones con el propietario de la urbanización, y aprobando gastos y cuotas. Pero no fue hasta el año 2008 que no empezó a reclamar judicialmente dichas cuotas a los propietarios, y aún conociendo que el responsable de la conservación de la urbanización es el propietario de la misma.
En 2008 presentaron 73 demandas por impagos de cuotas, que fueron archivadas por defecto de forma, excepto una contra un propietario de apartamento, que prosperó y fue sentenciada a favor de la comunidad.
En el año 2010 un total de 58 demandas, y en el año, y en año 2014 presentaron una única demanda en reclamación de cuotas que agrupaba a 73 propietarios, y cuya tramitación parece haber quedado paralizada.
4º Guadalmesí Paradise (propietario de la urbanización) contra la comunidad de propietarios.
Esta empresa, propietaria de la urbanización, fue condenada en 2013 a pagar a la "supuesta" comunidad una suma de más de cien mil euros de cuotas. En 2014 inicia una reclamación judicial para que se le devuelva el importe pagado a la comunidad, y además solicita que sean anulados unos artículos de los estatutos.
La comunidad por su parte responde a la demanda solicitando que deben ser citados los propietarios uno a uno, es decir, más de 200 demandas.
Además la empresa propietaria de la urbanización también demandó a la comunidad por la instalación de los buzones en sus terrenos y por la instalación de una tubería por sus terrenos.
5º Guadalmesí Padadise (propietario de la urbanización) contra el Ayuntamiento de Tarifa.
Demanda 1) La propietaria de la urbanización demandó al Ayuntamiento de Tarifa para que se hiciera cargo de los gastos de conservación, solicitando que se creara una Entidad Urbanística de Conservación.
El Ayuntamiento por alegaba que "Guadalmesí Paradise es dueño de la urbanización y como tal debe hacerse cargo de la conservación, sin que altere tal deber un posible acuerdo con la comunidad de propietarios."
Por tanto, el ayuntamiento conoce que existen unos acuerdos entre Guadalmesí y la "supuesta" comunidad, pero aún así frente a la administración debe responder el propietario de la urbanización.
La comunidad de propietarios, personada a motus proprius alegaba que: "Guadalmesí debió informarse de los terrenos que compró y no acredita ser el responsable de la urbanización, rechazando que la urbanización esté terminada conforme al planeamiento, ni para que el ayuntamiento la pueda conservar. Además, los viales y zonas verdes interiores son elementos comunes y corresponde su conservación a la comunidad". Es curioso que la comunidad no se pronuncie sobre los acuerdos con Guadalmesí, y además manifiesta que la urbanización no está terminada para que el ayuntamiento lo asuma, cuando contrariamente, para la comunidad parece estar terminada y recepcionada por los propietarios, porque si no, ésta no podría asumir la conservación.
Todo este galimatías es resuelto por el juez fallando contra Guadalmesí debido a, entre otros, la falta de pruebas concretas que acredite que es el promotor de la urbanización y a que no ha sido recepcionada por el ayuntamiento.
Además, dice: "Resulta paradójico que Guadalmesí plantee que una comunidad no puede conservar la urbanización y que la comunidad se oponga defendiendo que los gastos de conservación sean elementos comunes y que no procede una Entidad Urbanística de Conservación."
Demanda 2) La propietaria de la urbanización demandó al Ayuntamiento de Tarifa para que le expropie las calles y zonas verdes correspondientes al suelo "urbano consolidado", conforme a la nueva Ley de Ordenación de Andalucía y que en primera instancia se ha resuelto a favor de la propietaria de la urbanización. En este contencioso también se personó la comunidad pudiendo no haberlo hecho.
En la última asamblea de la "supuesta" comunidad manifestaba el abogado de la empresa propietaria de la urbanizacion "por que nosotros consideramos que no somos los propietarios de los viales, y en eso creo que podemos estar de acuerdo todos, le decimos al ayuntamiento que tome los viales, porque se lo hemos dicho muchas veces al ayuntamiento, pacíficamente, incluso lo reconoce el ayuntamiento, tome usted los viales que nosotros no lo queremos, nosotros somos propietarios del Sector 1 y del Sector 2, y queremos desarrollar..., esos viales que forman parte de la finca matriz nosotros no los queremos..."
Y el abogado de la comunidad manifiestaba en esta última asamblea : "en el procedimiento de la expropiación de los viales, y zonas verde, obviamente la comunidad de propietarios el objetivo final será cederlos cuando estén en condiciones, la administración no los quiere, entonces como se explicó aquí en una asamblea, y entonces dejarán de ser como privativos, es decir, que cualquiera que quiera hacer.. se plantifica y se pone a hacer.... "
¿Cómo puede la comunidad de propietarios ceder los viales que no son suyos? ¿como puede decir que cuando dejen de ser privativos (que no lo son) vendrá cualquiera a hacer lo que quiera?
¿Cómo puede la comunidad de propietarios ceder los viales que no son suyos? ¿como puede decir que cuando dejen de ser privativos (que no lo son) vendrá cualquiera a hacer lo que quiera?
Las manifestaciones de este abogado parecen ir encaminadas a mantener la situación y coadyuvar a los propietarios, advirtiendo de situaciones futuras fuera de todo razonamiento jurídico, porque cualquiera no puede hacer o deshacer lo que le de la gana, y para velar que eso no ocurra está la administración pública, sobre quien recae la seguridad jurídica y urbanística de los ciudadanos.
