RICHARD FORD. 1832.
"MANUAL PARA VIAJEROS POR ESPAÑA Y LECTORES EN CASA". Volumen II : ANDALUCÍA.
“...¿Conseguirá
acaso -el viajero- convencer al español de que abandone sus predilecciones
naturales y nacionales?
Lo único que conseguirá, al fin y a la postre,
es que siga fumando su puro y pensando que los críticos son envidiosos o
tontos, o ambas cosas. Y después de todo, nadie mejor que él será juez de lo que les
va bien a él y a su clima, sobre todo cuando el forastero en cuestión ignora
las influencias religiosas, políticas y sociales de que son resultado las
maneras de un país: “Más sabe el necio en su casa, que el cuerdo en la ajena.”
En España, costumbres hacen leyes, y a estas
leyes de la costumbre se han sometido los tiranos más despóticos, que han
neutralizado prácticamente muchas instituciones que, en teoría eran de lo más
atroz. Por lo tanto, con estas costumbres, el hombre prudente procurará transigir, y el
que no pueda y prefiera encontrar faltas a lo que el país entero aprueba, no
debiera sorprenderse u ofenderse si luego el español le dice, como ciertamente
le dirá: “ ¡Vaya usted con Dios! ” O
sea que, veámonos lo menos frecuente que posible y mejor aún no nos hablemos.”
DOCUMENTOS QUE RIGEN EN LA
URBANIZACIÓN EL CUARTÓN
PARA LOS PROPIETARIOS DE PARCELAS INDEPENDIENTES.
El origen y fundamento jurídico de la urbanización el Cuartón reside en el PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN EL
CUARTÓN, que fue aprobado al propietario de la finca por el Ayuntamiento de
Tarifa y otras administraciones superiores, con las garantías y seguridad de
las leyes urbanísticas.
El propietario de la finca, para garantizar el mencionado proyecto urbanístico, eleva a
público la “Escritura de Sujeción al
Plan Parcial de Ordenación El Cuartón y (…) de Estatutos de Comunidad de
Propietarios” en el año 1969, donde se compromete a ejecutar todas las
infraestructuras de la urbanización y su conservación, e inscribe estas “Escrituras”
sobre su finca como garantía de estas cargas urbanísticas, siendo por tanto la
propia finca una garantía.
Posteriormente, 20 años después, al no cumplir el
propietario de la finca con el mencionado Plan Parcial de Ordenación, no
ejecutando las infraestructuras necesarias, el Ayuntamiento de Tarifa asume el control de la urbanización y modifica
el régimen de la urbanización y las previsiones originales, con el Plan General de Ordenación Urbana de Tarifa
del año 1990 (“P.G.O.U”).
Por
tanto, respecto de la urbanización los responsables son: el propietario de la
finca y por encima de todo, el Ayuntamiento de Tarifa.
Entonces, ¿Cuáles son las obligaciones de los propietarios
de parcelas en cuanto a la ejecución de infraestructuras de la urbanización?
En las mencionadas “Escrituras” inscritas
en Registro de la Propiedad, consta que: habiéndose aprobado al propietario de la finca (urbanización) el
Plan Parcial de Ordenación del Cuartón, será éste quien sufragará los costes de las infraestructuras de la urbanización.
Siendo por tanto una urbanización de
inversión y gestión privada cuya garantía reside en la propiedad de la mencionada
finca (urbanización), a cambio se llevará el beneficio de parcelar la finca y
vender estas parcelas a terceros.
En resumidas cuentas:
El Propietario de la finca costea las infraestructuras, obteniendo el beneficio de la parcelación y la venta de parcelas, siendo la garantía toda la finca..
Posteriormente con la aprobación del
“P.G.O.U”, el Ayuntamiento de Tarifa, debido a que el propietario de la finca
(urbanización) no hizo las infraestructuras, adjudica a los propietarios de
parcelas unas cargas para la ejecución de las infraestructuras que faltan, siendo
el propio Ayuntamiento de Tarifa quién asume
la ejecución, cobrando Impuestos Especiales a los propietarios.
"Las
obras que faltan por ejecutar estarán incluidas en los presupuestos ordinarios
del ayuntamiento y se cobrarán mediante “Impuestos Especiales” a los
propietarios. El único documento que
rige en la urbanización es el “P.G.O.U” y el Ayuntamiento es su promotor", siendo ahora una urbanización de gestión
pública. Es de resaltar que no constan inscritas en las parcelas las cargas que
impone el “P.G.O.U” a los propietarios.
Todo ello, pudiendo este ayuntamiento reclamar
al propietario de la finca (urbanización) los costes de las infraestructuras
que faltan, ¿Por qué?, porque la seguridad jurídica de los propietarios de
parcelas, y del propio Ayuntamiento de Tarifa, reside en las mencionadas “Escrituras”,
siendo el propietario de la finca (urbanización)
quien debe sufragar los costes de urbanizar.
En resumidas cuentas:
Con el PGOU, el Ayuntamiento
asume la responsabilidad del promotor de finiquitar la urbanización
convirtiendo la “inciativa privada” en
pública.
Pretende desligar al dueño de
la finca de su obligación y traspasar esta
obligación sobre los terceros adquirientes.
La inscripción de las cargas, sin embargo, se encuentra sobre la finca y su propietario quien tiene las obligaciones, y no constan inscritas en las parcelas como
pretende el Ayuntamiento con sus impuestos especiales y la supuesta comunidad con sus supuestas cuotas.
Y ¿cuáles son las obligaciones de los propietarios de parcelas en cuanto a la conservación de la urbanización?
En las mencionadas “Escrituras” consta
que el propietario de la finca se
compromete a conservar la urbanización hasta
que finalice las obras y/o se la entregue a otros.
Posteriormente, en la modificación del “P.G.O.U”,
el Ayuntamiento de Tarifa no determina ningún sistema de conservación, porque es
lógico que si asume ahora as obras de la urbanización, igualmente deberá conservarlas
una vez terminadas y/o reclamarle dicha conservación al propietario de la finca
(urbanización).
Esto se corrobora en una reunión mantenida por
este ayuntamiento con el propietario de la finca (urbanización) y la supuesta Comunidad
de Propietarios con la intención de modificar el “P.G.O.U” y crear una
Entidad de Conservación para que (legalmente) seamos los propietarios los que paguemos
la conservación de la urbanización, sin hacerse mención por los intervinientes de
las mencionadas “Escrituras”, ni tampoco de que dicha conservación la ha
asumido la supuesta Comunidad de Propietarios.
Por tanto, originalmente, los propietarios no sufragaban
las obras de la urbanización, pero tras el “P.G.O.U” al ayuntamiento asumirá
las obras que faltan con impuestos a los propietarios de parcelas, pudiendo el
ayuntamiento reclamar al propietario de la finca. Originalmente los propietarios de parcelas tampoco asumían la conservación de la urbanización hasta que las obras
fueran terminadas por el propietario de la finca y hubieran aceptado su cesión,
pero tras la aprobación del “P.G.O.U”, la conservación es asumida por el
Ayuntamiento, pudiéndose reclamar al propietario de la finca.
En resumidas cuentas:
Solo se
puede contemplar la obligación de conservar y mantener si se ha finalizado la urbanización. Según las "Escrituras" sigue siendo obligación del propietario de la finca, pero quien debe asumir la gestión es el Ayuntamiento de Tarifa.
¿ Qué hace en todo esto una Comunidad?
¿ Qué hace en todo esto una Comunidad?
EL AYUNTAMIENTO DE
TARIFA
Existen
numerosas evidencias de que el Ayuntamiento de Tarifa no ha exigido, ni
sancionado, al propietario de la finca por sus incumplimientos urbanísticos, a
pesar de aprobarse en acuerdos plenarios (1982).
Pero su mayor negligencia reside en que, desde la aprobación del “P.G.O.U” de 1990, donde asumió la gestión de la
urbanización, no ha impulsado la ejecución de las infraestructuras conforme a
lo que establece el “P.G.O.U”, y ha permitido que los propietarios bajo
una supuesta comunidad, de forma subrepticia, asumiera estas
obligaciones, existiendo tres informes del Defensor del Pueblo Andaluz
(1994,2003 y 2007) que sanciona y reprocha esta actitud, fuera de todo orden público.
Lo inaudíto del caso es que este
ayuntamiento no quiere asumir su obligación en la urbanización alegando que
según el “P.G.O.U” hay que entregársela libre y gratuitamente, pero quien se la
debe entregar es el propietario de la finca (urbanización), a pesar de los intentos de la supuesta comunidad de que se la entregara como supuestos elementos comunes.
También este ayuntamiento, fuera de
toda lógica, ha manifestado que no ha asume la urbanización porque no se han
finalizado las obras de urbanización, cuando es el mismo quien ejecutará
las obras con los Impuestos Especiales.
El mismo fundamento, puede ser alegado por los propietarios de parcelas contra la
legitimidad de la supuesta Comunidad de Propietarios, pues conforme a las
“Escrituras” inscritas, ni se ha terminado la urbanización ni por tanto pudo ser cedida a los propietarios, y a mayor fundamento, los propietarios de parcelas podrán alegar que el Ayuntamiento
asumió la gestión de ejecución de la urbanización y su posterior conservación con la aprobación del P.G.O.U.
Mientras, los propietarios de parcelas totalmente indefensos, estamos en una URBANIZACIÓN INACABADA
QUE NO CUENTA CON NINGÚN PROYECTO DE URBANIZACIÓN APROBADO, requisito
mínimo de la legalidad urbanística, pero en cambio, este "ayuntamiento" ha venido otorgando
licencias para edificar sin informar a los propietarios, pues debió notificar
a todos los propietarios de parcelas las cargas introducidas en el “P.G.O.U” de
1990. Tampoco puede conocerse estas cargas en el Registro de la Propiedad al no haber sido inscritas.
Desde la aprobación del "P.G.O.U" en 1990 hasta 1998 (aprox), este "ayuntamiento", no le ha exigido ninguna contraprestación a los propietarios
que solicitaban edificar. Posteriormente,
hasta 2010 (aprox) el "ayuntamiento" ha venido solicitando a los propietarios un certificado de la supuesta comunidad que acreditaba que se estaban haciendo las obras de
urbanización. Y actualmente se le está requiriendo a los que quiere edificar que firmen un
compromiso, cheque en blanco, para pagar la urbanización mediante los mencionados
“Impuestos Especiales”.
Todo ello contraviene el propio "P.G.O.U", la Ley de
Ordenación de la Edificación de Andalucía y las normas urbanísticas Estatales, en
cuanto a que las obras de urbanización deben ejecutarse antes de la edificación
de viviendas, y para colmo, es al propio ayuntamiento a quien le corresponde ejecutar estas
obras.
En resumidas cuentas, sólo cabe pensar que este
ayuntamiento ha venido evitando asumir sus obligaciones para eludir igualmente
reclamar al propietario de la finca (urbanización), derivando su
responsabilidad y obligando a los propietarios de parcelas a contribuir a una supuesta comunidad de propietarios.
EL PROPIETARIO DE LA
FINCA -URBANIZACIÓN
SE HA VENIDO ENRIQUECIENDO SIN ASUMIR SUS RESPONSABILIDADES URBANÍSTICAS Y PRETENDE, A TODA COSTA, “LIBRARSE” DE ELLA.
El propietario de la finca-urbanización, Guadalmesí
Paradise, S.L. compró la totalidad de la finca, donde se encuentran inscritas
las mencionadas “Escrituras” y por tanto debió conocer las cargas que recaen
sobre la propiedad.
Tal es así, que recién adquirida la
finca celebró unos acuerdos con la supuesta Comunidad de Propietarios en las
que se deja constancia de que no se subroga a las obligaciones urbanísticas del
anterior propietario (Cuartón, S.A.), lo que viene a apoyar la tesis de que
realmente si que tiene dichas obligaciones. Además, en dichos acuerdos la supuesta
Comunidad de Propietarios le exime de pagar cuotas de comunidad hasta que no
finalice las cientos de viviendas que pretende edificar, comprometiéndose a
cambio a entregar a la comunidad los elementos comunes: urbanización: calles y
zonas verdes.
El Ayuntamiento de Tarifa, consciente de
la problemática y del malestar social creado entre los propietarios por su
propia dejación, le aprueba al propietario de la finca (urbanización) dos
nuevos proyectos para construir cientos de viviendas y hoteles, sin
requerirle su obligación para toda la urbanización, aumentando con ello la
inseguridad jurídica de los propietarios, derivando en éstos, como supuesta
comunidad, ser parte activa en el
asunto.
Una vez que este nuevo propietario
segregó de la urbanización los terrenos urbanizables donde pretende edificar y habiendo obteniendo
el beneficio urbanístico de estos terrenos, está intentando deshacerse de la
propiedad de la urbanización mediante demanda civil contra la supuesta
comunidad, y contencioso contra el Ayuntamiento de Tarifa, donde pretende (previo pago) que
dicho ayuntamiento le expropie las calles y zonas verdes públicas.
Además, a la supuesta comunidad le reclama que le sean devueltas las cantidades que pagó en concepto de cuota, y esta demanda ha sido derivada a cada propietario individualmente, por lo que la propietaria de la finca-urbanización demandará a más de 200 propietarios, suponiendo unos costes judiciales desorbitados.
Además, a la supuesta comunidad le reclama que le sean devueltas las cantidades que pagó en concepto de cuota, y esta demanda ha sido derivada a cada propietario individualmente, por lo que la propietaria de la finca-urbanización demandará a más de 200 propietarios, suponiendo unos costes judiciales desorbitados.
LA “SUPUESTA” COMUNIDAD
DE PROPIETARIOS
IMPONE
“POR LA CARA” AL RESTO DE LOS PROPIETARIOS LAS RESPONSABILIDADES DE LA PROPIETARIA DE LA FINCA-URBANIZACIÓN, Y DEL
AYUNTAMIENTO DE TARIFA, CONTRAVINIENDO EL ORDEN
JURÍDICO Y URBANÍSTICO.
Algunos
propietarios promovieron en 1998 una Comunidad de Propietarios sustentada en
las mencionadas “Escrituras de Sujeción al Plan de Ordenación El Cuartón y
Estatutos de Comunidad de Propietarios”, que están inscritas en el Registro de la Propiedad , que
referíamos anteriormente.
Estos propietarios-promotores de la
supuesta comunidad, eliminan descaradamente dos aspectos fundamentales de las
mencionadas “Escrituras”, haciendo valer sólo una parte de los “Estatutos de
Comunidad”, la que a ellos le interesa para sustentar una supuesta comunidad:
1º.-
Estas “Escrituras” son, en primer lugar, “Escrituras de sujeción al Plan de Ordenación
El Cuartón y en segundo lugar, Estatutos de Comunidad de Propietarios de la Urbanización
El
2º.-
En los mencionados ”Estatutos de Comunidad” existe una Cláusula Transitoria que protege a los propietarios de parcelas,
puesto que establece que el propietario de la finca-urbanización es quien
ejecuta las obras y las conserva hasta su finalización y/o cesión, y ni fueron terminadas ni han sido cedidas a
los propietarios, ni al ayuntamiento.
Estos propietarios-promotores de la
supuesta comunidad eran conscientes de la existencia de numerosos propietarios
que se oponían a una comunidad, por lo que conocían perfectamente que no contaban
con la necesaria unanimidad para existir.
Esta supuesta comunidad no ha podido
nacer sujeta a esas “Escrituras”, puesto que las obras no fueron terminadas ni
asumidas por los propietarios, y la existencia de una comunidad implicaría una modificación
intrínseca de las “Escrituras”, lo que requiere la UNANIMIDAD DE TODOS LOS
PROPIETARIOS.
Aún así, esta supuesta comunidad, en
nombre de todos se permite, liberar a los propietarios de la finca-urbanización
mediante unos acuerdos ilegales, mientras imponen a los propietarios de
parcelas dicha obligación, asumiendo “por la cara” la ejecución de obras nuevas
que no fueron ejecutadas por el promotor, así como la conservación de la
urbanización, sin que los propietarios
hayan aceptado la cesión de la urbanización, ni estas cargas, distribuyendo
los costes entre todos los propietarios a partes iguales, contraviniendo el
orden público establecido en el “P.G.O.U”
Esta supuesta comunidad ha estado cobrando y reclamando judicialmente
cuotas a los propietarios de parcelas por costes de ejecución y conservación
que realmente debería reclamar al propietario de la finca-urbanización, pero siendo
el Ayuntamiento de Tarifa quien debería asumir esta gestión.
Pero lo más grave, es que además esta
supuesta comunidad y sus promotores están imponiendo unas responsabilidades
civiles a los propietarios de parcelas, y pretenden inscribir en las parcelas
las cargas, con responsabilidades judiciales que están asumiendo en nombre de todos los propietarios, y que llegarán a ser millonarias.
EL REGISTRO
DE LA PROPIEDAD
PUBLICITA CARGAS INEXISTENTES SOMETIENDO A LOS
PROPIETARIOS A LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
A los propietarios que compraron
parcelas antes del año 2002 (aprox)., no les figuraba la existencia de ninguna
carga urbanística ni de comunidad en la Nota Simple de su parcela.
Pero a partir del año 2002 aprox. el
Registro de la Propiedad introduce en las parcelas de la urbanización en el
apartado de Cargas: “Estatutos de Comunidad de Propietarios”, sin notificar a
los propietarios esta variación, con flagrante vulneración de los Derechos
Fundamentales.
Al igual que la supuesta comunidad, este
Registro de la Propiedad, hace prevalecer en su publicidad únicamente a los "Estatutos", que son
la segunda parte de las mencionadas “Escrituras”, olvidándose también de que dichas "Escrituras" son de Sujeción al Plan Parcial de Ordenación El Cuartón, que como hemos comentado, establece
que el propietario de la urbanización correrá con los costes de conservación
hasta su finalización y/o su cesión, no habiéndose cumplido ninguno de los dos
supuestos.
Este Registro de la Propiedad por tanto publicita unos “Estatutos de Comunidad” en el apartado cargas de las parcelas,
aún conociendo la inexistencia de División Horizontal de la urbanización, ni de aceptación por parte de los propietarios de la urbanización, lo
que quiere decir que no hay reparto de coeficientes de los que deriven unas
posibles cargas conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
LOS
PROPIETARIOS-OPOSITORES Y LOS PROPIETARIOS- AUSENTES
UNOS POR MUCHO, OTROS POR POCO.
Es evidente que la particular diversidad
de propietarios de la urbanización ha sido un impedimento para que la supuesta
comunidad pudiera notificar sus pretensiones a todos los propietarios, hecho
que también les impidió tener la necesaria unanimidad.
En la urbanización existen numerosos
propietarios a los que no se les puede notificar porque se desconoce su nombre
o dirección, otros, que habiendo llegado a la urbanización de la mano de los
propietarios-promotores han asumido a la supuesta comunidad por mera "cuestión de confianza".
Otros propietarios se han visto obligados a pagar a esa supuesta comunidad por
requerimiento del Ayuntamiento de Tarifa, a cambio de la Licencia de
Habitabilidad de su vivienda. Otros propietarios no hablan el idioma y no conocen
la situación, y otros propietarios que también desconocen la situación y pagan
para evitar llegar a los juzgados, o fueron sentenciados a pagar.
Pero hay otros propietarios que no
reconocen la legalidad de esta supuesta comunidad, que han presentado su
oposición desde el año 1998, y consiguieron anular en los juzgados las primeras
asambleas y cuotas, pero el grupo sagaz y pertinaz de propietarios-promotores
siguió aprobando asambleas, presupuestos y cuotas, obligando a los opositores a
acudir continuamente a la justicia.
Estos propietarios-opositores
constituyeron en 2007 una asociación de vecinos, la “A.A.V.V CuartónParque”
pues considera que es la única forma jurídica posible para defender los
intereses de los propietarios frente a los verdaderos responsables: el Ayuntamiento de Tarifa y el propietario
de la finca-urbanización.
Estos propietarios-opositores han tenido que dedicar tiempo y dinero para el bien común, y del interés general de los ciudadanos, informando y advirtiendo al ayuntamiento y otros organismos, así como a los juzgados y a los propietarios, de la perversión jurídica que se está produciendo contra los propietarios de parcelas por parte de una supuesta comunidad, y de la perversión urbanística por parte del ayuntamiento, pero se ha venido haciendo oídos sordos a estas advertencias lo que nos ha conducido a la situación actual.
Estos propietarios-opositores han tenido que dedicar tiempo y dinero para el bien común, y del interés general de los ciudadanos, informando y advirtiendo al ayuntamiento y otros organismos, así como a los juzgados y a los propietarios, de la perversión jurídica que se está produciendo contra los propietarios de parcelas por parte de una supuesta comunidad, y de la perversión urbanística por parte del ayuntamiento, pero se ha venido haciendo oídos sordos a estas advertencias lo que nos ha conducido a la situación actual.
Recientemente, en una conversación manifestaba un
propietario: “Entre todos la mataron y ella sola se murió”:
Tipo: Refrán
Idioma: Español
Ideas clave: Perjuicio
Significado: En ocasiones se achaca a una sola persona o
a una única causa el daño producido por muchas, un daño que ya no se puede
remediar. Se emplea cuando nadie desea asumir la parte que le corresponde de
responsabilidad de algún suceso infausto, en cuyo resultado han contribuido
varios factores.
(http://cvc.cervantes.es/lengua/refranero/ficha.aspx?Par=58750&Lng=0()
FIN DE LA CITA.
FIN DE LA CITA.
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