LOS PROPIETARIOS Y EL URBANISMO. 1998-2013

A partir de 1997 ciertos vecinos desde la Asociación, promueven la creación de la Comunidad de Propietarios, sustentada en los Escrituras inscritas en el Registro de la Propiedad por la promotora Cuartón SA, en 1974.

 

En 1998 mediante Acta Notarial realizan la constitución de la Comunidad de Propietarios de la Urbanización El Cuartón, es decir una comunidad que incluyera a los propietarios de parcelas, pues el bloque de apartamentos tenía su comunidad por imperativo de ley.(bloque en propiedad horizontal)

La creación de esta nueva Comunidad de Propietarios encontró la oposición de los vecinos que tenían cierto conocimiento de la situación, entendiendo que no era la solución a los problemas urbanísticos, máxime cuando el propio Plan General de Ordenación establecía las pautas para la ejecución de las infraestructuras así como el fin de la iniciativa privada de la urbanización.

Esta oposición se ha venido ejerciendo todos estos años, y llegados a 2003 la Comunidad de Propietarios celebró unos acuerdos con la promotora original Cuartón SA, así como con la nueva propietaria de la finca matriz 2412, liberándolas de sus obligaciones urbanísticas incluyendo en esta acuerdo la cesión por parte de la nueva promotora de los elementos comunes a la Comunidad de Propietarios.

Si los propietarios de parcelas no tienen copropiedad ni coeficientes en sus escrituras, los elementos comunes que pudieran existir estarían incritos en el Registro de la Propiedad a nombre de la promotora, incluidos los viales.

La única referencia física de elementos comunes o zonas de uso común viene recogida en el Plan General de Ordenación de Tarifa y son zonas de espacios libres de dominio público.

En 2005 esta Comunidad solicita un proyecto de "Plan Integral de Rehabilitación de la Urbanización", es decir la terminación o ejecución efectiva de la misma, puesto que no existe infraestructura de origen que permita rehabilitación alguna. Este proyecto podría ascender a 5 millones de Euros, que podrían quedar reducidos a 3 millones gracias a los acuerdos con las promotoras...

Los propietarios que asistieron a esa asamblea no aprobaron esta propuesta.

¿Por qué la Comunidad presenta este proyecto obviando las disposiciones del Plan General de Ordenación Urbana de Tarifa respecto de la Urbanización El Cuartón, que establece la ejecución de unos Proyectos Complementarios de urbanización para que las parcelas sean urbanas?
¿por qué no mencionan los Proyectos Complementarios que requiere dicho Plan General de Ordenación?

¿Ha venido ejecutando esta Comunidad dichos Proyectos Complementarios bajo la apariencia de "mantenimiento"?

¿Se ha cerciorado el Ayuntamiento de la ejecución de estos Proyectos Complementarios?

A fecha de hoy, muchos viales no están ejecutados, como se refleja en el mencionado proyecto (sin asfaltar: 801 y 933 metros lineales),  los servicios de agua y luz son de las empresas suministradoras, el saneamiento es inexistente, no hay alumbrado público, ni reparto de correos, ni mucho menos parques, jardines, zonas deportivas o de uso común, que ni las hay ni las va a haber.

LOS VECINOS Y EL URBANISMO. 1994-1998

En 1994 los vecinos solicitaron a un experto, un informe urbanístico de la situación de la urbanización,  en el que se pone de manifiesto la dejación administrativa, y cuyas conclusiones en base a los fundamentos jurídicos son las siguientes:

CONCLUSIONES.-

Primera.- El Ayuntamiento de Tarifa en la Revisión y Adaptación del Plan General de Ordenación Urbana de Tarifa, modificó las previsiones del Plan Parcial y del Decreto que declaraba la Zona de Interés Turístico Nacional, declarando parte de los suelos comprendidos en el mismo como suelos urbanos.

Segunda.- Tal clasificación debió suponer la sanción administrativa de la consolidación del las infraestructuras de la urbanización El Cuartón, eliminando las responsabilidades del promotor inicial de ésta. Pero, sin embargo, tal objetivo no es factible, por cuanto aún perduran los compromisos contraídos por el promotor con el Ayuntamiento de Tarifa, y las responsabilidades en que hubieran incurrido éste, pue el principio de subrogación real no afecta a aquellos.

Tercera.- De ahí que sea necesario la firma de un convenio urbanístico donde quede claramente reconocida por las partes intervinientes tal realidad, para el supuesto  de que los propietarios de parcelas del Cuartón acepten el compromiso de ejecutar la urbanización y presenten los proyectos de urbanización complementarios. Teniendo en cuenta además dos aspectos que deben recogerse en el expresado acuerdo:

            1º.- Los propietarios de parcelas a los que se les concede un aprovechamiento neto en función de la superficie de éstas, entienden que los suelos objeto de cesión obligatoria al Ayuntamiento de Tarifa se han producido con anterioridad a la aprobación definitiva del PGOU de Tarifa.

        2º.- Los gastos de urbanización asumibles por los propietarios a través de "cuotas de urbanización", exclusivamente pueden entenderse a los propiamente insitos en las unidades de actuación, debiéndose pormenorizar contractualmente los que asumen los propietarios y el Ayuntamiento de Tarifa.

Por tanto, si los propietarios aceptaran ejecutar la urbanización a través de cuotas, éstas deben repercutirse a los promotores de la urbanización de iniciativa privada "Cuartón, S.A." o a la sociedad que se subrogue, sin olvidar que el Ayuntamiento debe compartir las cargas de urbanización.

Pasan los años y los vecinos continúan requiriendo al Ayuntamiento de Tarifa el expediente sancionador a la promotora.

   

Paralelamente lo vecinos presentan un Proyecto de Urbanización Complementaria ante el Ayuntamiento, que fue aprobado en Pleno de 11 de Mayo de 1995.

En el siguiente certificado del Ayuntamiento de Tarifa sobre reunión mantenida con la Asociación de Vecinos, se hace referencia a la aparición de personas interesadas en la propiedad del Cuartón.

En 1997 en el despacho de la Alcaldía se produce una reunión con representantes de la Asociación, en la que se recoge las carencias urbanísticas y la realización de proyecto de abastecimiento y depuración de agua  por la empresa municipal, así como la asunción de dichas redes e instalaciones por el Ayuntamiento.

A partir de aquí no constan más reclamaciones al Ayuntamiento por parte de los vecinos, a pesar de hacerse referencia o proposición en alguna asamblea.

El proyecto de urbanización presentado y costeado por los vecinos quedó reducido al arreglo del vial principal, requiriéndose por los propios vecinos el coste del arreglo a las distintas entidades y empresas que usan este vial, acordándose el corte de dicho vial.

EL PGOU Y LA NEGLIGENCIA POR EL INTERÉS PÚBLICO.1990-1994.

En 1990 el Ayuntamiento de Tarifa redactó el nuevo Plan de General de Ordenación Urbana, a cargo de los Arquitectos D. Luis Modet Vaughan y D. Antonio Saez Valls.
El Texto Refundido de este nuevo Plan General de Ordenación se aprobó en 1995, y fue publicado en el Boletín Oficial de la Provincia en 2002.

En lo que respecta a la Urbanización El Cuartón, vino a clasificar como suelo "urbano" a aquellos sectores que contaban con una densidad de edificaciones y algunas infraestructuras, proponiendo como solución urbanística la ejecución de unos "PROYECTOS COMPLEMENTARIOS" de urbanización mediante el Sistema de Cooperación o de Contribuciones Especiales.
Lo que se traduce en que los propietarios de parcelas tendrían que soportar los costes urbanísticos correspondientes a la promotora.
Así mismo este nuevo Plan General, lejos de sancionar, conforme al informe de 1982, a la promotora o propietaria del suelo (Finca Matriz) ,  viene a beneficiarle con una mayor densidad edificatoria en los nuevos sectores sin desarrollar: SC1 Guadalmesí y SC2 Cuartón.

Nota de prensa 1992

Nota de prensa 1993

En 1992 algunos propietarios presentaron queja ante el Defensor del Pueblo Andaluz, cuyo informe final (1994) revela que el Ayuntamiento  ha seguido concediendo licencias de obras desde 1982, y evidencia la negligencia y falta de cooperación del Ayuntamiento de Tarifa, por no aclarar la existencia del expediente sancionador de la promotora y por dejar a discreción de los ciudadanos las competencias urbanísticas que le corresponden.

    

             

"El Ayuntamiento de Tarifa ha dejado que todo el entramado de la gestión urbanística quede a voluntad de los particulares y la tutela que, en esta materia le corresponde por ser del orden jurídico general, es decir de interés público, no disponible discrecionalmente por los ciudadanos y cuya inobservancia no puede calificarse si no de notoria negligencia. "

Es de resaltar que el Ayuntamiento manifiestó al Defensor que los propios vecinos son los que han solicitado la paralización del expediente sancionador a la promotora, lo que fue desmentido por los propios vecinos.

INFRAESTRUCTURAS. COMIENZAN LOS PROBLEMAS 1975-1982.

En 1974 la promotora Cuartón, S.A., terminó de construir el bloque de 35 apartamentos denominado igualmente "El Cuartón", así como algunas instalaciones de ocio, piscina y discoteca club. (Recogido en el informe del Ayuntamiento de 1982)

En 1975, presentó los proyectos de urbanización para los sectores "Los Helechos" y "Las Jaras", cuya redacción fue efectuada por el arquiecto D. Antonio Saez Valls, pero no consta su aprobación, ni su ejecución. (Recogido en el informe del Ayuntamiento de 1982)

Mientras se permitía la segregación y venta de parcelas, concediendo el Ayuntamiento de Tarifa las oportunas licencias para edificar y de habitabilidad.

Los propietarios comenzaron a tener problemas en el suministro de agua potable, que se solvento mediante un acuerdo entre los Ayuntamientos de Tarifa y de Algeciras sobre los manantiales del arroyo Tribiño. 

Las continuas reclamaciones de los vecinos sobre la carencia de infraestructuras se plasmaron en un informe Técnico-Jurídico sobre la situación de la urbanización que fue aprobado por el Ayuntamiento de Tarifa en Pleno Extraordinario del 23 de Diciembre de  1982. 

Este informe recogía entre otros la inexistencia de infraestructura necesaria para considerar las parcelas como solares, por lo que se abstuviera el Ayuntamiento de conceder licencias de obras, "toda vez que las infracciones que se están cometiendo tienen carácter de gravísimo. Sin perjuicio de subrogarse el Ayuntamiento en todos los derechos y obligaciones del promotor, embargando los terrenos y ejecutando las obras" de los proyectos de urbanización. También se hace referencia al delito de estafa que estaba cometiendo con la venta de parcelas y la posible sanción a la promotora.