A LOS PROPIETARIOS QUE PAGAN. (2)

 

Con fecha de ayer comenzaron los trabajos de los cortafuegos en la zona sur de la urbanización, trabajos encargados y pagados por la "supuesta" comunidad de propietarios.

Estos trabajos se realizan en las fincas rústicas propiedad de Guadalmesí Paradise, S.L., quién realmente debería ejecutarlos a su costa, para proteger las parcelas edificadas de la urbanización.

En este caso, evidentemente, Guadalmesí Paradise, S.L, no va a denunciar a la "supuesta" comunidad por acceder a su propiedad y realizar los trabajos que, en todo caso, debería asumir.

Es comprensible que los propietarios estén preocupados por los riesgos de incendios y la seguridad de sus hogares, no por ello se debe asumir una responsabilidad que no les corresponde, puesto que la urbanización es suelo "urbano" y como tal, para los propietarios solo existe la obligación de mantener limpias sus parcelas, y esto lo saben los que dirigen la "supuesta" comunidad.

Lo mismo ocurre con los trabajadores contratados por la "supuesta" comunidad para el desbroce de calles y zonas verdes, también propiedad de Guadalmesí Paradise, S.L., y responsabilidad suya, y/o del ayuntamiento.

Mientras que Guadalmesí Paradise, S.L. se sigue enriqueciendo a costa de los propietarios que pagan, la mayoría condicionados por sus intereses particulares o por huir de los problemas, o por que han sido condenados injustamente, u obligados por el propio ayuntamiento, se está dando carta de naturaleza legal a esta comunidad, arrastrando a los propietarios que, por sus convicciones y creencia en el Estado de Derecho, se niegan a pagar.

La responsabilidad para los propietarios no se limita a pagar un recibo,  piensen que en el caso de un accidente laboral, con resultado grave, la responsabilidad penal y/o civil recaerá en la comunidad, y por ende en los propietarios, pero ¿en cuales propietarios?.

Si definitivamente la justicia dictamina que la comunidad es ilegítima, ¿quién asumiría esas consecuencias?

https://cuartonparque.blogspot.com/2021/09/a-los-propietarios-que-pagan-la.html

DE LOS ORÍGENES DE LA URBANIZACIÓN. CAPÍTULO I

 

Como publicábamos en nuestro anterior artículo https://cuartonparque.blogspot.com/2016/01/origenes-de-la-urbanizacion-cuarton.html, la idea de construir esta urbanización surgió en la finca La Cónsula de Churriana, propiedad por entonces del matrimonio estadounidense Bill y Annie Davis,

https://jardinessinfronteras.com/2021/01/20/el-jardin-historico-de-la-consula-churriana-malaga/

ellos compraron esa finca aconsejados por el  escritor Gerard Brenan.

https://es.wikipedia.org/wiki/Gerald_Brenan

https://www.elmundo.es/andalucia/2014/10/29/5451440bca4741a73c8b4591.html

A esta finca acudían escritores, toreros y artistas y, según el diario de Elisabeth Luard, "My life as a wife: Love, Liquor and What to Do About the Other Women ",  fue en esta finca donde el actor Hugh Millais propuso a su marido, Nicholas Luard, construir una urbanización con vistas al estrecho.

https://en.wikipedia.org/wiki/Nicholas_Luard

https://en.wikipedia.org/wiki/Hugh_Millais

   

   DOSSIER COMERCIAL DE VENTA 1966 (?). 

El arquitecto Philip Jebb fue el encargado del diseño inicial de la urbanización, ayudado por el pintor y dibujante Dominick Elwes.

https://en.wikipedia.org/wiki/Philip_Jebb

https://en.wikipedia.org/wiki/Dominick_Elwes

Finalmente, conforme a este dossier, no se hizo prácticamente nada, y el proyecto inicial fue modificándose conforme al devenir de los acontecimientos, entre otras cosas debido al cierre de la frontera con Gibraltar en 1969 que impidió su comercialización destinada principalmente a extranjeros.

El arquitecto español Ramón Canosa de los Cuetos, fue quién firmó los planos de 1968 que constan en el archivo de la Junta de Andalucía.

En este proyecto de Centro de Interés Turístico Nacional constan 3 núcleos de apartamentos denominados: "El Cuartón", que está edificado, "Las Viñas" y "Guadalmesí", que nunca se construyeron. Constan también en este proyecto: Oficina de Correos, Iglesia, Escuela, Hoteles, Club de Hípica, y Puerto Deportivo, además de las "Ruinas de un molino árabe que se iba a reconstruir".

Con posterioridad, creemos que a mediados de los años 70, un grupo inversor japonés quiso comprar el proyecto, pero según cuentan huyeron despavoridos a causa del "mal funcionamiento" del ayuntamiento, cosa que después de casi 50 años no ha cambiado...

Este plano es el proyecto que hicieron estos inversores, transformando nuevamente toda la urbanización, a modo de Sotogrande, contando ahora con grandes campos de Golf tanto en el lado norte como en el sur.

Finalmente llegados a 1990 el Ayuntamiento modificó el Plan General y el Plan del Cuartón, quedando en lo que hoy día conocemos. Venidos a menos gracias al "mal funcionamiento" o negligencias de quienes nos gobiernan y administran.

DE LAS CONSECUENCIAS DERIVADAS DEL INFORME DE EXPROPIACION

 

En nuestro anterior artículo:   https://cuartonparque.blogspot.com/2021/12/pagar-lo-que-se-debio-recibir-gratis.html , dimos a conocer el informe evacuado por el Ayuntamiento de Tarifa respecto de la expropiación de la urbanización donde se certifica, y se reconoce,  que el suelo a expropiar de la urbanización, calles y zonas verdes, tiene carácter de rústico, dado que no reúne los requisitos para ser considerado como urbano y,  mucho menos,  se podría considerar como urbano consolidado.

Las conclusiones de este informe, admitido por el ayuntamiento, conllevan consecuencias perjudiciales tanto para los propietarios, como para Guadalmesí, como para el mismo ayuntamiento que, al menos, son estas:

1º.- El I.B.I. (urbano) que vienen pagando los propietarios desde hace más de 30 años no se corresponde con la realidad fiscal de la urbanización. Esto se traduce en un enriquecimiento injusto para el Ayuntamiento y perjuicio continuado para los propietarios.

2º.-  Los suelos rústicos no pagan Plus Valía, por lo que las transmisiones-ventas de viviendas o parcelas de esta urbanización no devengan este impuesto. Esto se traduce en un enriquecimiento injusto para el Ayuntamiento que durante 30 años ha venido cobrando indebidamente ingentes y millonarias Plus Valías en perjuicio para los propietarios que han pagado algo que no les correspondía, así como ahora, la minusvalía producida en nuestras propiedades por no ser urbanas, y/o tener que afrontar costosos gastos para poder edificar: no hay saneamiento, la infraestructura de suministro de agua es precaria e insuficiente, y las infraestructuras de suministro eléctrico claman una ampliación por que habitualmente sufrimos continuos cortes y microcortes.  

3º.- Los nuevos desarrollos urbanísticos planeados por Guadalmesí Paradise en sus terrenos urbanizables, no se podrán aprobar, ni construir, hasta que el resto de la urbanización tenga las infraestructuras urbanas necesarias, y ni aún así, por que dudamos mucho de que con las normas actuales puedan hacerlo.

Por otro lado, esperamos de buena fe que que a este ayuntamiento, cuando sea el titular de la urbanización,  no se le ocurra imponer o derivar a los propietarios los costes de urbanizar puesto que, si  durante cuarenta años no lo ha reclamado al responsable y venimos pagando impuestos urbanos desde hace más de 30 años, los costes de urbanizar están más que pagados y han salido, y/o saldrán, de nuestros bolsillos a través de estos impuestos indebidos que hemos pagado, y/o de las arcas de este ayuntamiento, que es lo mismo, de nuestros bolsillos.

Algo no funciona bien en este ayuntamiento desde hace mucho, mucho, mucho, tiempo... una verdadera pena, en este maravilloso lugar, estar en manos de estos políticos y/o funcionarios responsables que minan el futuro y la moral de los ciudadanos a los que representan.

https://adecatarifa.com/2022/03/03/analisis-parcial-de-los-resultados-de-las-encuestas-sobre-temas-que-preocupan-a-la-ciudadania/

https://ciudaddetarifaalminuto.com/articulo/actualidad/manana-tendra-lugar-una-reunion-vital-para-el-futuro-de-tarifa/

Y aún con todo esto, en la urbanización El Cuartón se sigue edificando, luego pasará lo que pasó en el Hotel 100%Fun de Tarifa, las consecuencias de la nefasta gestión, la ambición y el mal hacer de los que nos representan y administran, como siempre, las pagaremos los ciudadanos, los inocentes que ni hemos participado en este desaguisado, ni nos han escuchado, y a los que, encima, nos han ninguneado, ya lo dice el refrán... "después de tonto apaleao", o algo peor.

Triste.

Nota: Lo publicado en este artículo es opinión, basado en las normas urbanísticas, documentos jurídicos y judiciales,  salvo mejor criterio profesional, por supuesto.

EXTINCIÓN DE LA "SUPUESTA" COMUNIDAD

 

https://bufetecremadesymartinez.com/obligaciones-fiscales-en-la-disolucion-de-una-sociedad/

He oído decir al abogado de la "supuesta" comunidad que para que se disuelva la comunidad es necesario un proceso judicial de liquidación, o algo así.

Este abogado parece no entender que :

   1º No estamos ante una comunidad constituida legalmente bajo los supuestos de la Ley de Propiedad Horizontal, no hay Coeficientes de Copropiedad,  ni Elementos Comunes, por lo que no hay nada que liquidar.

    2º Si las asambleas de constitución y siguientes de esta comunidad fueron anuladas judicialmente, esta comunidad ha venido actuando ilegítimamente, así, todos los acuerdos, contratos, actuaciones, etc., llevados a cabo por esta comunidad son Nulos de Pleno de Derecho.

        3º Nunca han tenido el respaldo unánime necesario, no sólo por los propietarios que impugnaron y anularon sus acuerdos, también porque nunca han podido conocer al 100% de los propietarios.

A pesar de todos estos impedimentos jurídicos- materiales, la "supuesta comunidad" ha recurrido la sentencia que, en primera instancia, la deslegitimó para reclamar cuotas a los propietarios, y si ahora la Audiencia Provincial refrendara esta sentencia, la "supuesta comunidad" quedaría relegada a lo que siempre ha sido, el de una organización privada, un club o asociación, y por tanto, la extinción de esta entidad debe ser igual a la fórmula utilizada para su constitución y gestión, es decir, que el presidente convoque una asamblea con el único punto: "Extinción y liquidación de la entidad comunidad de la urbanización",  y que sea aprobada por los propietarios que asistan, sin necesidad de quorum, de mayorías, ni otras reglas de la Ley de Propiedad Horizontal, por que es así  como han venido actuando desde 1998, y si no asiste nadie debería hacerlo unilateralmente el actual presidente como acatamiento de las sentencias judiciales.

Y si la Audiencia Provincial no la refrenda nos tocará recurrir a nosotros, en defensa del Estado de Derecho.

BLA, BLA, BLAH !!!

Mi cita judicial con la "supuesta" comunidad prevista para pasado mes de Septiembre fue suspendida porque el abogado de la comunidad tenía cita con el dentista, y finalmente fue celebrada el pasado día 19 de Enero, estando a la espera de sentencia.

Mis argumentos por los que no reconozco a la "supuesta" comunidad, son:

-Ilegitimidad de la comunidad de la urbanización por inexistencia de Coeficientes de Propiedad, ni División Horizontal,  por lo que no estamos sujetos al régimen de Propiedad Horizontal. Los Coeficientes de Propiedad aprobados por la comunidad en el año 1999 fueron anulados judicialmente.

-Ilegitimidad de la comunidad de la urbanización porque, en el ámbito jurídico, existen unos Estatutos que dicen que el responsable de la conservación es el propietario de la urbanización, actualmente Guadalmesí Paradise, S.L. Además, la aprobación de unos Coeficientes de Propiedad por los propietarios y la existencia de una comunidad, gestionada y dirigida por los propietarios, contradicen los Estatutos siendo necesario la unanimidad para dicha modificación, cosa materialmente imposible.

-Ilegitimidad de la comunidad de la urbanización porque, en el ámbito urbanístico, las normas dicen que la conservación de la urbanización corresponde a su propietario, actualmente Guadalmesí Paradise, S.L.

-Ilegitimidad de la comunidad porque, en todo caso, el responsable siempre ha sido el Ayuntamiento de Tarifa quien, por dejación y negligencia continuada, ha sido condenado a expropiar las calles y zonas verdes,  y también ha sido condenado judicialmente y se le ordena conservar la urbanización.

Los argumentos de abogado, presidente y administradora de la "supuesta" comunidad, que repetían el mismo mantra, son:

-Es que ni Guadalmesí Paradise, S.L, ni el Ayuntamiento van a hacer nada y alguien lo tiene que hacer...

-Es que la Junta de Andalucía pone multas a la comunidad si no hacen los cortafuegos...

Mis conclusiones son:

-Que si Guadalmesí Paradise, S.L. y el ayuntamiento de Tarifa no hacen, ni hicieron nunca nada es por que la "supuesta" comunidad nunca los ha denunciado, prefiriendo actuar contra los propietarios e imponerles el coste de algo que no nos pertenece ni tenemos obligación.

-Que si la Junta de Andalucía pone multas a la comunidad si no hacen el cortafuegos, es porque esta comunidad ha asumido una obligación que no les corresponde, puesto que el cortafuegos se hace en las fincas de propiedad de Guadalmesí Paradise, S.L., que es quién debería hacerlo a su costa, para proteger a los propietarios en suelo urbano.

Espero que ahora, gracias y/o lamentablemente por las sentencias ganadas por Guadalmesí Paradise, S.L., al ayuntamiento de Tarifa que le condenan a expropiar la urbanización y conservarla, la justicia vea claramente la ilegitimidad de esta "supuesta" comunidad, por que si no lo ve yo seguiré sin reconocerla, ni contribuiré a un sistema impuesto fuera del Estado de Derecho.

Un propietario.

LA NEGLIGENCIA DEL AYUNTAMIENTO CONTINÚA PROVOCANDO PERJUICIOS A UNOS Y BENEFICIOS A OTROS

 

En marzo de 2017 nuestra Asociación comunicó al Ayuntamiento de Tarifa la existencia de una modificación en el plano de la urbanización que se incluye en la adaptación a la Ley de Andalucía del Plan General  de 2010. Esta modificación consiste en una disminución  de  la superficie de la Zona Verde 4 de la urbanización, cambio que no está fundamentado en dicha adaptación al Plan General de 1995.

 Plano de 1995:

Plano de 2010:

En concreto, se ha reflejado en este plano, marcado con X, parte de la Zona Verde 4 que en 2010 ha pasado a ser suelo residencial.

En contestación a nuestra solicitud, el arquitecto que estaba entonces en el Ayuntamiento emite un informe en el que efectivamente se ha producido un error material, considerando que la zona verde vigente es la señalada en el plano de 1995.

Ante estas conclusiones solicitamos al ayuntamiento que se procediera a la modificación del plano de 2010, sin recibir respuesta.

Ante el silencio del ayuntamiento presentamos una queja ante el Defensor del Pueblo Andaluz, al cual contestó este arquitecto manifestando que no es importante por que el plano vigente es el de 1995, además de quejarse de las condiciones laborales que soporta él y sus compañeros, con mucho estrés por sobrecarga de trabajo y que nuestra asociación es demasiado activa, "dicho sea de paso".

Este arquitecto había trabajado para una gran promotora con muchos intereses en Tarifa, y  llevaba muchos años trabajando para el ayuntamiento, como personal laboral, no era funcionario, y parece ser que, afortunadamente para él, ha conseguido plaza en otro ayuntamiento.

Como advertíamos en nuestra publicación  sobre el expediente de expropiación de la urbanización, en el que está incluida la mencionada Zona Verde 4, se han olvidado del error producido, y se ha valorado únicamente el terreno que está a la izquierda de la carretera a la ahumada.

Con este error se está perjudicando a los vecinos del Cuartón y al municipio, en beneficio del propietario de la urbanización, que parece tener ahora un suelo residencial de más de nueve mil metros cuadrados.

Es evidente que algo funciona mal en este ayuntamiento, y que este mal funcionamiento beneficia siempre a los promotores en perjuicio de las arcas públicas y de los vecinos de Tarifa, y en este caso, otra vez, a los del Cuartón.

OTRO GOL AL AYUNTAMIENTO DE TARIFA

 

En el año 2018 publicamos en este blog que el propietario de la urbanización además del procedimiento de expropiación, también denunció al Ayuntamiento de Tarifa para que asumiera la conservación de la urbanización:

https://cuartonparque.blogspot.com/2018/06/otro-contencioso-la-conservacion-de-la.html

En este contencioso, el propietario de la urbanización no obtuvo sentencia a su favor, por lo que presentó recurso ante el Tribunal Superior de Andalucía, produciéndose el pasado mes de Diciembre,  sentencia a este recurso que da la razón al propietario de la urbanización, condenándose al ayuntamiento a hacerse cargo de la conservación de la urbanización.

Esta sentencia, sumada a la sentencia de expropiación permiten por fin al propietario de la urbanización desvincularse por completo de las cargas que debió asumir en 2003, por compra de la finca matriz donde se ubica la urbanización, y que nadie le requirió.

Nuevamente, se refleja en la sentencia la negligencia continuada del ayuntamiento de Tarifa:

" QUINTO.- No puede obviarse, como señala la apelante, que el Ayuntamiento demandado no emprendió actuación alguna para exigir el cumplimiento de las obligaciones del promotor original durante las dos décadas que éste estuvo enajenando parcelas a los compradores, a los que el Ayuntamiento otorgaba las licencias de obras y de primera ocupación. Ni tan siquiera la Administración demandada exigió al promotor original la prestación de aval ni garantía alguna como legalmente hubiera sido exigible para el supuesto de urbanizaciones de iniciativa particular.

En conclusión pues, ha de estimarse producida la recepción tácita con el consiguiente deber de conservación de la urbanización por parte del Ayuntamiento; así debió declararse en la sentencia y por ello, la apelación debe prosperar.

Lo que aquí se afirma no obsta al hecho de que la demandante esté o no incluida en una comunidad de propietarios, ni a las obligaciones que como miembro de la misma pueda tener. Ese no es objeto del proceso, como bien destaca la sentencia apelada, y por ello, nada hemos de declarar sobre la comunidad de propietarios y su eventual deber de conservación de la urbanización.

Todo lo anterior no obsta, tampoco a la responsabilidad por las deficiencias de la urbanización y las acciones que el Ayuntamiento pueda ejercitar, ante quien considere procedente, referentes a dichas deficiencias y su deber de repararlas.

FALLAMOS: Que debemos estimar el recurso de apelación interpuesto por GUADALMESÍ PARADISE, S.L  y se ordena al Ayuntamiento de Tarifa asumir el deber de conservación de la urbanización del suelo urbano consolidado del núcleo urbano de “El Cuartón”. "

Es decir,  ayuntamiento y comunidad han sido cómplices necesarios de esta situación y de su final, al permitir que dicho propietario lo fuera sólo a los meros efectos especulativos, con enriquecimiento injusto, sin la contraprestación de la construcción y conservación de la urbanización.

Respecto de la comunidad,  la sentencia no se pronuncia al no ser objeto del proceso, ahora bien, si el objeto de esta comunidad es la conservación de la urbanización objeto la sentencia, la comunidad ni tiene, ni nunca tuvo objeto para existir.

Según palabras de su presidente: "si el ayuntamiento y guadalmesí no hacen nada alguien tiene que hacerlo..." Claro que sí, pero dirija su reclamación a los responsables y no a sus vecinos.

Ahora sólo queda que este ayuntamiento cumpla las sentencias y que esos propietarios que gestionan, dirigen y componen la comunidad asuman las consecuencias que vendrán.

A PAGAR AHORA, LO QUE SE DEBIÓ RECIBIR GRATIS.

 

https://www.abc.es/espana/comunidad-valenciana/abci-devuelve-maletin-6500-euros-encontro-calle-elche-201708231852_noticia.html

Nuestra Asociación de Vecinos viene denunciando desde el año 2007 ante las distintas administraciones, todo el desaguisado de la urbanización El Cuartón, caso único en España, y desde el año 2013,  en nuestro blog hemos repetido, y demostrado,  las consideraciones más importantes de nuestra urbanización, que son:

    -Que la urbanización la debió construir y conservar su dueño y a día de hoy, aún, no existen los proyectos de urbanización necesarios en los que basar su construcción.

    -Que, según el Plan General, una vez construida la urbanización por su dueño se la debía entregar gratuitamente al Ayuntamiento de Tarifa.

    -Que el Ayuntamiento de Tarifa ha venido actuando negligentemente desde el año 1983 y, aún teniendo conocimiento fehaciente, sus actos administrativos han ido encaminados a eximir al dueño de la urbanización de sus obligaciones urbanísticas,  situando a los propietarios en la posición del dueño de la urbanización y del propio ayuntamiento.

           -Que en la urbanización no rige la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que no puede existir una comunidad formada por los propietarios, ni basada jurídicamente en los Estatutos inscritos, puesto que para que ello fuera posible son condicionantes la terminación de la urbanización y la aceptación unánime de todos los propietarios en la subrogación a las obligaciones del dueño de la urbanización.

Así lo recoge la reciente sentencia producida en el conocido monitorio interpuesto por esta "supuesta" comunidad contra un propietario de parcela por impago de cuotas "inexistentes":

Por ello, el dueño de la urbanización no sólo es el responsable en base a las normas urbanísticas que rigen en la urbanización, sino que además, "de facto", (de hecho), en la urbanización no existen servicios ni elementos comunes que pueda constituir objeto de una comunidad, como consta en los Estatutos inscritos sobre la finca matriz de la urbanización, que imponen la carga de la construcción y conservación de la urbanización a su dueño, finca que compró Guadalmesí Paradise, S.L. en 2003.

En enero del año 2019 nuestra Asociación le solicitó al propietario de la urbanización antes mencionado que, conforme a los mencionados Estatutos, asumiera el control de la comunidad y la conservación de su urbanización. Evidentemente hicieron oidos sordos, puesto que nunca han reconocido la subrogación al anterior propietario que, por compra de la finca, le correspondía. Propter Rem.

https://cuartonparque.blogspot.com/2019/01/al-propietario-de-la-urbanizacion-el.html

 Tras la sentencia de expropiación parece que la justicia se ha dado cuenta de este despelote jurídico y urbanístico, dejando al descubierto la verdad de esta urbanización y, aún así, los propietarios que creen ciegamente en la legitimidad de una comunidad para la urbanización, seguirán intentando obtener esa legitimidad, y si no hay elementos o servicios comunes me los invento.

Mientras, el Ayuntamiento de Tarifa inmerso en el expediente de expropiación de la urbanización, por el que Guadalmesí Paradise le pide más de siete millones y el cual adolece de un gran cantidad de errores que comentaremos en otro artículo,  reconoce en un informe técnico lo siguiente:

SITUACIÓN URBANÍSTICA DE LOS TERRENOS (informe del Ayuntamiento de Tarifa)

Esto quiere decir que el beneficio (plusvalía) del planeamiento se lo ha llevado el propietario de la finca con la venta de parcelas y ahora, doblemente obtendrá beneficio con la expropiación, así como miente el ayuntamiento al decir que los propietarios no hemos participado en la ejecución de la urbanización, cuando los propietarios como un asociación de vecinos (Dos Mares) y luego como una comunidad de propietarios han pagado obras de urbanización, sin haber obtenido ningún beneficio urbanístico, pues este Ayuntamiento es conocedor de la licencias y obras efectuadas por ellos.

SITUACIÓN REAL Y SITUACIÓN BÁSICA DEL SUELO (informe del Ayuntamiento de Tarifa)

Así, como señala el informe, estamos en una urbanización sin construir, con suelo RÚSTICO que pertenece a una empresa, que es la responsable, jurídica y urbanísticamente, de toda la urbanización.

Lo mismo que venimos diciendo en nuestros artículos de fechas 28/04/2014, 05/03/2017 y 24/10/2017.

https://cuartonparque.blogspot.com/2014/04/lo-que-debio-hacerse-y-nunca-se-hizo.html

https://cuartonparque.blogspot.com/2017/03/el-cuarton-una-urbanizacion-ilegal-cuyo.html

https://cuartonparque.blogspot.com/2017/10/el-cuarton-el-bujeo-suelo-rustico.html

OBRAS DE URBANIZACIÓN PENDIENTES DE EJECUCIÓN PREVISTAS EN EL PLANEAMIENTO (informe del Ayuntamiento de Tarifa)

¿Este proyecto se redactó hace más de diez años?, ¿Un año después de la adaptación del Plan General a la Ley de Andalucía? y  ¿el Ayuntamiento de Tarifa  sabiendo entonces los costes de las obras de urbanización no se lo reclamó, cuando aún podía, al propietario de la finca? ¿Ahora intenta cobrarlo contra el valor de la expropiación?. Esto no es lo mismo, si lo hubiera reclamado entonces hubiera salido del bolsillo de Guadalmesí, de esta forma saldrá, de un modo u otro, de los nuestros.

Este proyecto no parece corresponderse con los "Proyectos Complementarios" a los que se refiere el Plan General, dado que los proyectos complementarios se limitan a culminar los sectores de "Los Helechos" y "Las Jaras", y en este presupuesto se recoge la totalidad de infraestructuras para toda la urbanización.

Finalmente el Ayuntamiento de Tarifa estima erróneamente, como hemos dicho y explicaremos,  que deduciendo el importe de las obras al importe solicitado por Guadalmesí Paradise , resulta que la expropiación ascendería a:

   Es aberrante que desde el año 1983 el ayuntamiento no haya hecho nada  y estemos ante una urbanización sin construir mientras pagamos impuestos urbanos.

    Es aberrante que desde el año 1998 venga operando una comunidad de propietarios ilegítima, cuyas actas de constitución y siguientes fueron anuladas, y que en el año 2002 unos cuantos propietarios, actuando en "representación de Cuartón SA" (que no en nombre de todos los propietarios) permitió la disolución de la empresa Cuartón SA, es decir, que Cuartón SA se liberó a sí misma, y en el mismo acto, estos mismos propietarios firmaran acuerdos urbanísticos y jurídicos,  nulos de pleno derecho, con la compradora de la finca, Guadalmesí Paradise, S.L., y que estos propietarios con la apropiación indebida de la comunidad acosen judicialmente al resto de propietarios para reclamarles cuotas de conservación de una urbanización que no es nuestra.

            Es aberrante que desde el año 2003 nadie le haya reclamado nada a la nueva propietaria de la finca y por contra este ayuntamiento le haya permitido sacar de la finca los dos grandes terrenos urbanizables, y se la hayan aprobado sendos planes para nuevas urbanizar nuevos sectores. Hoy día anulados los dos. Más aberración, si cabe, es  que esta nueva propietaria de la finca manifieste en cada uno de sus escritos que cuando compraron la finca sólo estaban interesados en los suelos urbanizables, pero que las calles y zonas verdes estaban incluidas en la finca, pero que no las quieren, que se vieron obligados.  

Más allá del valor del dinero está el valor de la honradez, y aquí parece que este valor está muy depreciado.

https://www.abc.es/espana/comunidad-valenciana/abci-devuelve-maletin-6500-euros-encontro-calle-elche-01708231852_noticia.html

Y, si queréis, sumad los costes económicos y morales tanto de los propietarios como de las distintas administraciones implicadas, de un modo u otro, en todo este desaguisado:

        _Ayuntamiento de Tarifa.

        _Junta de Andalucía.

        _Administración de Justicia.

        _Registro de la Propiedad.

        _Agencia Tributaria.

        

    

CONTRA ANÁLISIS

 

Este análisis de la sentencia elaborado por el Abogado de la Comunidad ha sido remitido por la administradora de fincas vía email a los propietarios de la urbanización.

EN GRIS:  CONTRA ANÁLISIS REALIZADO POR UN PROPIETARIO, DE LO SEÑALADO EN AMARILLO, 

 EN CURSIVA : ANÁLISIS  DEL ABOGADO DE LA COMUNIDAD SOBRE LA SENTENCIA DICTADA EN JUICIO VERBAL (250.2) 274/2020  (D)

Propietarios afectados: Propietarios de la Parcela LAS JARAS 

Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Algeciras

Sentencia nº 195/2021 de 10 de noviembre

Fecha notificación Sentencia: 03/12/2021

Fecha recurso apelación: 10/01/2022

 

 Primero.- Origen de la sentencia. Propietarios afectados: Propietarios de la Parcela LAS JARAS

Se reclama en Juicio Monitorio 1830/2019 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Algeciras, las cuotas impagadas por los propietarios de LAS JARAS, aprobadas en Junta General de 29/01/2019, de acuerdo con el presupuesto general aprobado en dicha Junta. Este acuerdo no fue impugnado por los demandados en el plazo legalmente previsto por lo que ha devenido firme y consentido.

CONTRA ANÁLISIS :  ESTO SERÍA ASÍ BAJO EL SUPUESTO QUE ESTUVIERAMOS SOMETIDOS A LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, Y NO LO ESTAMOS

Tras el monitorio, se oponen los demandados aduciendo que no les corresponde abonar cantidad alguna porque la deuda proviene exclusivamente del pago de mantenimiento de terrenos que son de propiedad de Guadalmesí Paradise, S.L.

CONTRA ANÁLISIS : CIERTO, ESTA COMUNIDAD MANTIENE LOS TERRENOS DE GUADALMESÍ PARADISE, S.L. POR QUE NO HAY OTRA COSA EN LA URBANIZACIÓN,

Segundo.- Fundamento de la Sentencia.

La Sentencia dictada, a juicio del que suscribe, incurre en varios errores, al decir que es a Guadalmesí a quien corresponde el mantenimiento y conservación de los viales, y afirma que no existen elementos comunes. Los errores que se considera incurre la sentencia se pueden sintetizar en los siguientes criterios:

1º) Todas las fincas del Cuartón están afectas al funcionamiento de la Comunidad, como carga real, por lo que “de facto” no puede producirse la desprotección de un derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad. Además de ello, no solo existen viales y zonas verdes que mantener en la Comunidad, pues el Juzgador olvida otros muchos elementos y obligaciones de la Comunidad que debe asumir por la vigencia de los Estatutos.  

CONTRA ANÁLISIS :  LA CARGA QUE APARECE EN NUESTRAS NOTAS SIMPLES “POR SU PROCEDENCIA: ESTATUTOS “ NO ES REAL, ES FORMAL, LO QUE SIGNIFICA QUE LA CARGA ESTÁ SOBRE LA FINCA MATRIZ (URBANIZACIÓN) Y POR ENDE ES SU PROPIETARIO QUIEN SOPORTA LA CARGA.

EL JUEZ DICTAMINA QUE NO HAY ELEMENTOS COMUNES ¿CUALES SON ESOS OTROS ELEMENTOS? ¿CUALES SON LAS OTRAS OBLICACIONES? ¿LAS QUE LE CORRESPONDEN A GUADALMESÍ PARADISE Y LA COMUNIDAD QUIERE IMPONER A LOS PROPIETARIOS?.

2º) Procesalmente, al no haber sido recurrido el Acuerdo comunitario que habilita acudir al procedimiento monitorio, no es posible su anulación como hace la Sentencia, por lo que haber dictado la sentencia de la forma y contenido que se hace quiebra las reglas más elementales de nuestro proceso civil.

CONTRA ANÁLISIS :  ESTO SERÍA ASÍ BAJO EL SUPUESTO QUE ESTUVIERAMOS SOMETIDOS A LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL,Y NO LO ESTAMOS.

3º) El Juez de Primera Instancia nº 3 de Algeciras, ha dejado el Juzgado al que pertenecía, y ha pasado a un juzgado de instrucción, por lo que es probable que no haya meditado o estudiado en profundidad el asunto.

CONTRA ANÁLISIS :  EL JUEZ  DIJO QUE SI NO HABÍAN COEFICIENTES DE PROPIEDAD RECHAZARÍA LA DEMANDA, POR LO QUE NO HAY NADA QUE MEDITAR NI ESTUDIAR, ES LA APLICACIÓN DE LA LEY

4º) Se escuda para desestimar nuestra demanda en que los terrenos se encuentran en situación de expropiación forzosa, pero aquí el dislate jurídico es inconcebible:

• Da por sentado que todos los elementos y obligaciones de la Comunidad residen exclusivamente en el mantenimiento de los viales de la finca 2412 de Guadalmesí. Ni siquiera identifica dichos elementos comunes.

CONTRA ANÁLISIS : EL JUEZ LO DEJA BIEN CLARO NO HAY ELEMENTOS COMUNES POR QUE LA URBANIZACIÓN SE COMPONE DE VIALES Y ZONAS VERDES QUE PERTENECEN A GUADALMESÍ PARADISE, S.L. Y LOS SERVICIOS QUE PERTENECEN AL AYUNTAMIENTO/ EMPRESAS SUMINISTRADORAS

• Deja en un lugar a Guadalmesí de difícil entendimiento puesto que la Comunidad estaría habilitada para reclamar a Guadalmesí, no solo el importe de las cuotas que adeuda, sino que se le podrían reclamar en exclusiva los costes de mantenimiento de los viales y zonas verdes de al menos cinco años anteriores a la fecha de la sentencia.

CONTRA ANÁLISIS :  ASÍ ES, GUADALMESÍ NO ES UN MERO PROPIETARIO, ES EL DUEÑO DE LA URBANIZACIÓN, PERO LÓGICAMENTE A LA COMUNIDAD LE INTERESA TRATARLO COMO A UN COMUNERO MÁS, POR QUE DE LO CONTRARIO LA COMUNIDAD NO EXISTIRÍA. PERO NO ES LA COMUNIDAD, NI LOS PROPIETARIOS QUIENES DEBE RECLAMAR A GUADALMESÍ PARADISE LOS COSTES DEL MANTENIMIENTO DE LA URBANIZACIÓN, PUESTO QUE SON COMPETENCIAS EXCLUSIVAS DEL AYUNTAMIENTO DE TARIFA.

 

• Supone la Sentencia una clara vulneración de los derechos de Guadalmesí porque no ha podido defenderse en este juicio de tan grave decisión.

CONTRA ANÁLISIS :  NO  SE VULNERAN LOS DERECHOS DE GUADALMESÍ PARADISE PUESTO QUE SI EJERCIÓ SU DERECHO A EXPROPIACIÓN Y VA A PERCIBIR EL DINERO CORRESPONDIENTE AL VALOR DE LAS CALLES Y ZONAS VERDES, CONLLEVA QUE SEA EL RESPONSABLE DE LA CONSERVACIÓN DE LA URBANIZACIÓN.

• Ya existe un pronunciamiento de la Audiencia Provincial que examina la naturaleza jurídica la Comunidad, la cual ha sido desoída por el Juzgador de Instancia nº 3.

CONTRA ANÁLISIS : NO HA HABIDO NINGÚN PROCEDIMIENTO JUDICIAL EN EL QUE  LA NATURALEZA DE ESTA COMUNIDAD HAYA SIDO OBJETO DE VALORACIÓN.

Tercero.- Situación tras la Sentencia.

La Sentencia al ser recurrible en dos efectos (devolutivo y suspensivo), no adquirirá firmeza, por lo que los efectos de la misma no se producen hasta que alcance dicha firmeza.

El contenido de la Sentencia no vincula al resto de órganos jurisdiccionales, ni siquiera al nuevo juzgador que ocupe el Juzgado de Primera Instancia.

Lo que es patente es que la Comunidad está obligada al mantenimiento de los elementos comunes y varios son los artículos de los Estatutos que lo determinan, así el art. 3 señala:

Posteriormente, en el art. 4 determina los fines o funciones de la Comunidad, y entre ellos, se encuentran mantener y reparar los elementos comunes que identifica en el art. 5, y ya en el art. 10.e) establece la obligación de contribuir cada propietario al pago de las tasas o cuotas que fije la Comunidad, no solo para el mantenimiento de viales y zonas verdes, sino para el resto de actuaciones que deban realizarse, incluidos los gastos extraordinarios.

CONTRA ANÁLISIS: ESTE ABOGADO SE CONTRADICE YA QUE EL ARTÍCULO DICE “SIN ATRIBUCION DE CUOTAS” LO QUE QUIERE DECIR QUE NO ESTAMOS ANTE UNA COMUNIDAD BAJO LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. EN LOS ESTATUTOS SÓLO SE MENCIONAN “TASAS” Y ESTE ABOGADO PARECE NO ENTENDER LA DIFERENCIA.

LAS TASAS SE PRODUCEN POR SERVICIOS URBANÍSTICOS: SANEAMIENTO, BASURA, ALCANTARILLADO, ETC  Y SÓLO PUEDE RECLAMARLAS QUIEN REALIZA EL SERVICIO. POR CONTRA, LAS CUOTAS NACEN DE LA EXISTENCIA DE UN COEFICIENTE DE PROPIEDAD

La Comunidad se constituyó conforme al régimen legal vigente en aquel momento, y su disolución y liquidación debe llevarse a cabo por alguno de los dos procedimientos que se indican; por haber concluido la totalidad de la urbanización y parcelación de todo el ámbito del Cuartón, incluidos los Sectores SC – 1 y SC – 2 pertenecientes a Guadalmesí; o bien, por Sentencia firme. Por tanto, la Comunidad sigue estando obligada al mantenimiento de tales elementos, por mucho que la Sentencia dictada exponga que “de facto” debe mantenerlos Guadalmesí.

CONTRA ANÁLISIS: LA COMUNIDAD NO SE CONSTITUYÓ NUNCA, SUS ASAMBLEAS DE CONSTITUCION Y SIGUIENTES FUERON ANULADAS JUDICIALMENTE. ADEMÁS EL ÚLTIMO ARTÍCULO DE LOS ESTATUTOS DICE QUE “EN TANTO LA URBANIZACIÓN NO SE HAYA FINALIZADO, O REPARCELADO EN SU TOTALIDAD, O SE HAYAN SUBROGADO OTROS A LAS OBLIGACIONES DE LA CONSERVACIÓN DE LA URBANIZACIÓN, SERÁ EL DUEÑO DE LA URBANIZACIÓN EL RESPONSALE.  POR MUCHO QUE QUIERA ESTE ABOGADO Y LOS QUE LE PAGAN.

 Cuarto.- El resto de procedimientos.

La Sentencia dictada no vincula al resto de procedimientos judiciales, por lo que será en cada uno de los procedimientos existentes como se decida actuar.

Quinto.- Participación del Ayuntamiento de Tarifa.

Dada la solicitud de expropiación forzosa formulada por Guadalmesí al Ayuntamiento, la finca 2412 pasaría a manos de la Administración, la situación de la Comunidad cambiará frente a la Administración, pero lo que está claro es que el Ayuntamiento no va a mantener los elementos comunes, ni va a proceder a culminar urbanización alguna por los elevados costes que conlleva, salvo que acuda al mecanismo de las contribuciones especiales.

CONTRA ANÁLISIS: LO ÚNICO QUE RIGE EN LA URBANIZACIÓN SON LAS NORMAS QUE ESTABLECE EL PLAN GENERAL DE TARIFA, DONDE NO FIGURA QUE LOS PROPIETARIOS TENGAMOS EL DEBER DE MANTENER LA URBANIZACIÓN DE LO QUE RESULTA QUE EL RESPONSABLE ES SU DUEÑO Y CUANDO SE PRODUZCA LA EXPROPIACIÓN LO SERÁ DEL AYUNTAMIENTO.

Sobre este aspecto, el Ayuntamiento va a querer que dichas contribuciones sean de cargo de la Comunidad, y sea esta la que distribuya el coste entre todos los comuneros. Esta situación podría producirse dentro de unos diez o quince años, y es más que previsible que ni siquiera el Ayuntamiento estuviera muy convencido de ello por las enormes dificultades que conlleva su cobro, por lo que será la propia Comunidad la que continúe manteniendo los elementos comunes porque de lo contrario, el deterioro de la urbanización sería imparable.

Otro aspecto a considerar sobre las contribuciones especiales, es que, por su propia naturaleza, serán muchísimo más elevadas que las cuotas que ahora abonan los propietarios, y el régimen de periodicidad o pago no será semestral como en la actualidad. Esta situación se produce en cientos de comunidades de propietarios como El Cuartón en las que, a pesar de ostentar la titularidad de los viales y zonas verdes a cargo del Ayuntamiento, son los propietarios reunidos en Comunidad de Propietarios o Entidad Urbanística de Conservación los que se encargan del mantenimiento de dichos elementos comunes. El foco de atención es que la Administración puede verse obligada a recepcionar unos terrenos cuya urbanización, como es claro, no está terminada, y no va a asumir la terminación a coste cero. Guadalmesí ha solicitado por la expropiación forzosa de la finca 2412 la cantidad de 7.342.160,66 €, y el Ayuntamiento ha determinado como valor de expropiación la cantidad de 288.572,48 €, por lo que ya podéis haceros una idea de la diferencia de valor, que obviamente el Ayuntamiento, si tuviera que abonarla, repercutiría frente a todos los propietarios, además de los gastos ordinarios de mantenimiento. Por esta razón, es presumible que el litigio existente entre Guadalmesí y Ayuntamiento es posible que dure décadas, hasta que el Tribunal Supremo se pronuncie sobre el justiprecio de la expropiación, y hasta ese momento, ¿quién va a mantener los elementos comunes; quién va a asumir la reparación de las averías, el cuidado de las zonas verdes, la reparación de aceras, asfalto, tuberías, luminarias, etc.? Parece que ni Guadalmesí ni Ayuntamiento estarían dispuestos a ello, por lo que necesariamente deberá ser la Comunidad quien los asuma, salvo que se opte por un abandono total y definitivo sobre esta obligación y la urbanización se convierta en una especie de “guetto” con especial minoración del valor de las viviendas y parcelas que se encuentran incluidas en el ámbito del Cuartón. La documentación existente hasta la fecha del expediente de expropiación forzosa, se encuentra en los archivos de la Comunidad y será suministrada a todo comunero que lo solicite.

En Tarifa, a 8 de diciembre de 2021.

Francisco Javier …

Abogado

CONTRA ANÁLISIS: EVIDENTEMENTE LOS ASUNTOS JUDICIALES TARDAN AÑOS, PERO MIENTRAS NO SE PRODUZCA LA EXPROPIACIÓN HABRÁ QUE RECLAMAR AL AYUNTAMIENTO EL MANTENIMIENTO DE LA URBANIZACIÓN, Y EL AYUNTAMIENTO QUE SE LO RECLAME A GUADALMESÍ PARADISE, S.L.

LAS CONTRIBUCIONES ESPECIALES  NO TIENEN NADA QUE VER CON LA CONSERVACIÓN, ESTA FIGURA URBANÍSTICA ES PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA URBANIZACIÓN, Y LOS COSTES ELEVADOS SON LOS QUE COBRA ESTE ABOGADO POR DEFENDER LO INDEFENDIBLE.

EL VALOR DE LA EXPROPIACIÓN LO ASUME EL AYUNTAMIENTO PARA BENEFICIO DEL MUNICIPIO Y NO VA A REPERCUTIR NADA A LOS PROPIETARIOS.  ESTA EXPROPIACIÓN SE PRODUCE POR SU NEGLIGENCIA CONTINUADA, DURANTE CUARENTA AÑOS, AL NO RECLAMAR AL DUEÑO DE LA URBANIZACIÓN QUE LA CONSTRUYERA Y NO RECEPCIONARLA CONFORME A LA LEY.

DICE QUE LA URBANIZACIÓN NO ESTÁ TERMINADA, (POR ELLO EL AYUNTAMIENTO SE NEGÓ A RECIBIRLA DE GUADALMESÍ PARADISE, Y POR ESO QUE HA ACABADO EN EXPROPIACIÓN). ENTONCES, SI LA URBANIZACIÓN NO ESTÁ TERMINADA, NI TAMPOCO RECEPCIONADA POR LOS PROPIETARIOS, NI NOS HEMOS SUBROGADO A LAS OBLIGACIONES DE SU DUEÑO ¿COMO EXISTE UNA COMUNIDAD?

 ¿NECESARIAMENTE DEBERÁ SER LA COMUNIDAD QUIEN ASUMA LA CONSERVACIÓN? EVIDENTEMENTE ESTOS SEÑORES NO QUIEREN RECLAMAR A LOS RESPONSABLES, POR QUE QUEDARÍA EN EVIDENCIA LA FALTA DE LEGITIMIDAD DE ESTA SUPUESTA COMUNIDAD.

¿QUE QUIEN VA A REPARAR LAS AVERIAS? PUES LAS EMPRESAS SUMINISTRADORAS, ¿QUE QUIEN VA CUIDAR LAS ZONAS VERDES? PUES SU DUEÑO. ¿REPARACIÓN DE ACERAS? NO HAY ACERAS ¿LUMINARIAS? NO HAY LUMINARIAS Y SI LAS HUBIERA CORRESPONDE AL AYUNTAMIENTO.

¿GUETTO?. HE OIDO ESTO MISMO DURANTE VEINTITRÉS AÑOS, Y  EN NUESTRO CASO ESTAMOS EN UN GUETTO, SI, DESDE  1998,  GRACIAS A UNOS SEÑORES QUE INTENTAN IMPONER UN RÉGIMEN FICTICIO, FUERA DE LA NORMATIVA JURÍDICA Y URBANÍSTICA, Y CON ELLO HAN IMPEDIDO EL NORMAL DESARROLLO DE LA URBANIZACIÓN.  A LA VISTA ESTÁ.

 A ESTO SE LE LLAMA “ASUSTA VIEJAS”, O ASUSTA NIÑOS “QUE VIENE EL HOMBRE DEL SACO”

CONCUSIÓN DEL CONTRA ANALISIS:

AUNQUE NO LO MENCIONA LA SENTENCIA, ESTE ABOGADO SE OLVIDA DE QUE COMO PRUEBA DE LA EXISTENCIA DE LA COMUNIDAD, PRESENTÓ UNA DECLARACIÓN RESPONSABLE DE UN PROPIETARIO EN LA QUE MANIFIESTA QUE CONFECCIONÓ LOS COEFICIENTES DE PROPIEDAD PARA LA URBANIZACIÓN, Y QUE ESTOS COEFICIENTES FUERON APROBADOS EN DOS ASAMBLEAS EN 1999 Y 2000. ESTA PRUEBA FUE IMPUGNADA POR EL PROPIETARIO DEMANDADO POR QUE DICHAS ASAMBLEAS FUERON ANULADAS JUDICIALMENTE.

EVIDENTEMENTE ESTA SENTENCIA VA A SER RECURRIDA POR LA COMUNIDAD, POR QUE SI NO SE LES ACABA EL CHIRINGUITO, Y COMO LO PAGA LA COMUNIDAD NO TIENEN REPAROS EN CONTINUAR HASTA DONDE HAGA FALTA.

EN MI OPINIÓN ESTE ANÁLISIS DE UN PROFESIONAL DEL DERECHO ES UNA VERGÜENZA Y UNA DESFACHATEZ, POR QUE CULPA AL JUEZ, TERGIVERSA LOS ESTATUTOS Y NORMAS URBANÍSTICAS Y PLANTEA UN NEGRO FUTURO PARA LA URBANIZACIÓN CON EL UNICO OBJETO DE MANTENER LA POSICIÓN DE QUIENES LE PAGAN.

 EN TARIFA, A 12 DE DICIEMBRE DE 2021

                                                                          José Manuel…