EN CURSIVA : ANÁLISIS DEL ABOGADO DE LA COMUNIDAD SOBRE LA SENTENCIA DICTADA EN JUICIO VERBAL (250.2) 274/2020 (D)
Propietarios afectados: Propietarios de la Parcela LAS JARAS
Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Algeciras
Sentencia nº 195/2021 de 10 de noviembre
Fecha notificación Sentencia: 03/12/2021
Fecha recurso apelación: 10/01/2022
Primero.- Origen de la sentencia. Propietarios afectados: Propietarios de la Parcela LAS JARAS
Se reclama en Juicio Monitorio 1830/2019 seguido ante el Juzgado de
Primera Instancia nº 3 de Algeciras, las cuotas impagadas por los propietarios
de LAS JARAS, aprobadas en Junta General de 29/01/2019, de acuerdo con el
presupuesto general aprobado en dicha Junta. Este acuerdo no fue impugnado por los demandados en el
plazo legalmente previsto por lo que ha devenido firme y consentido.
CONTRA ANÁLISIS : ESTO SERÍA ASÍ BAJO
EL SUPUESTO QUE ESTUVIERAMOS SOMETIDOS A LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, Y NO LO
ESTAMOS
Tras el monitorio, se oponen los demandados aduciendo que no les
corresponde abonar cantidad alguna porque la deuda proviene exclusivamente del pago de mantenimiento de
terrenos que son de propiedad de Guadalmesí Paradise, S.L.
CONTRA ANÁLISIS : CIERTO, ESTA COMUNIDAD MANTIENE LOS TERRENOS DE
GUADALMESÍ PARADISE, S.L. POR QUE NO HAY OTRA COSA EN LA URBANIZACIÓN,
Segundo.- Fundamento de la
Sentencia.
La Sentencia dictada, a juicio del que suscribe, incurre en varios errores,
al decir que es a Guadalmesí a quien corresponde el mantenimiento y
conservación de los viales, y afirma que no existen elementos comunes. Los
errores que se considera incurre la sentencia se pueden sintetizar en los
siguientes criterios:
1º) Todas las fincas del Cuartón están afectas al funcionamiento de la
Comunidad, como carga real, por lo que “de facto” no puede producirse la
desprotección de un derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad.
Además de ello, no solo existen viales y zonas verdes que mantener en la
Comunidad, pues el
Juzgador olvida otros muchos elementos y obligaciones de la Comunidad que debe
asumir por la vigencia de los Estatutos.
CONTRA ANÁLISIS : LA CARGA QUE APARECE EN NUESTRAS NOTAS SIMPLES “POR SU PROCEDENCIA: ESTATUTOS “ NO ES REAL, ES FORMAL, LO QUE SIGNIFICA QUE LA CARGA ESTÁ SOBRE LA FINCA MATRIZ (URBANIZACIÓN) Y POR ENDE ES SU PROPIETARIO QUIEN SOPORTA LA CARGA.
EL JUEZ DICTAMINA QUE NO HAY ELEMENTOS COMUNES ¿CUALES SON ESOS OTROS ELEMENTOS? ¿CUALES SON LAS OTRAS OBLICACIONES? ¿LAS QUE LE CORRESPONDEN A GUADALMESÍ PARADISE Y LA COMUNIDAD QUIERE IMPONER A LOS PROPIETARIOS?.
2º) Procesalmente, al
no haber sido recurrido el Acuerdo comunitario que habilita acudir al
procedimiento monitorio, no es posible su anulación como hace la Sentencia, por
lo que haber dictado la sentencia de la forma y contenido que se hace quiebra
las reglas más elementales de nuestro proceso civil.
CONTRA ANÁLISIS : ESTO SERÍA ASÍ BAJO
EL SUPUESTO QUE ESTUVIERAMOS SOMETIDOS A LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL,Y NO LO
ESTAMOS.
3º) El Juez de Primera Instancia nº 3 de Algeciras, ha dejado el
Juzgado al que pertenecía, y ha pasado a un juzgado de instrucción, por lo que es probable que no haya meditado
o estudiado en profundidad el asunto.
CONTRA ANÁLISIS : EL JUEZ DIJO QUE SI NO HABÍAN COEFICIENTES DE PROPIEDAD RECHAZARÍA LA DEMANDA, POR LO QUE
NO HAY NADA QUE MEDITAR NI ESTUDIAR, ES LA APLICACIÓN DE LA LEY
4º) Se escuda para desestimar nuestra demanda en que los terrenos se
encuentran en situación de expropiación forzosa, pero aquí el dislate jurídico
es inconcebible:
- Da por sentado que todos los elementos
y obligaciones de la Comunidad residen exclusivamente en el mantenimiento
de los viales de la finca 2412 de Guadalmesí. Ni siquiera identifica dichos elementos
comunes.
CONTRA ANÁLISIS : EL JUEZ LO DEJA BIEN CLARO NO HAY ELEMENTOS COMUNES
POR QUE LA URBANIZACIÓN SE COMPONE DE VIALES Y ZONAS VERDES QUE PERTENECEN A
GUADALMESÍ PARADISE, S.L. Y LOS SERVICIOS QUE PERTENECEN AL AYUNTAMIENTO/
EMPRESAS SUMINISTRADORAS
- Deja en un lugar a Guadalmesí de
difícil entendimiento puesto que la Comunidad estaría habilitada para
reclamar a Guadalmesí, no solo el importe de las cuotas que adeuda, sino que se le podrían
reclamar en exclusiva los costes de mantenimiento de los viales y zonas
verdes de al menos cinco años anteriores a la fecha de la
sentencia.
CONTRA ANÁLISIS : ASÍ ES, GUADALMESÍ NO ES UN MERO PROPIETARIO,
ES EL DUEÑO DE LA URBANIZACIÓN, PERO LÓGICAMENTE A LA COMUNIDAD LE INTERESA
TRATARLO COMO A UN COMUNERO MÁS, POR QUE DE LO CONTRARIO LA COMUNIDAD NO EXISTIRÍA. PERO NO ES LA COMUNIDAD, NI LOS PROPIETARIOS QUIENES DEBE RECLAMAR A GUADALMESÍ PARADISE
LOS COSTES DEL MANTENIMIENTO DE LA URBANIZACIÓN, PUESTO QUE SON COMPETENCIAS
EXCLUSIVAS DEL AYUNTAMIENTO DE TARIFA.
- Supone
la Sentencia una clara vulneración de los derechos de Guadalmesí porque no
ha podido defenderse en este juicio de tan grave decisión.
CONTRA ANÁLISIS : NO SE VULNERAN LOS DERECHOS DE GUADALMESÍ PARADISE
PUESTO QUE SI EJERCIÓ SU DERECHO A EXPROPIACIÓN Y VA A PERCIBIR EL DINERO
CORRESPONDIENTE AL VALOR DE LAS CALLES Y ZONAS VERDES, CONLLEVA QUE SEA EL
RESPONSABLE DE LA CONSERVACIÓN DE LA URBANIZACIÓN.
- Ya
existe un pronunciamiento de la Audiencia Provincial que examina la
naturaleza jurídica la Comunidad, la cual ha sido desoída por el Juzgador
de Instancia nº 3.
CONTRA ANÁLISIS : NO HA HABIDO NINGÚN PROCEDIMIENTO JUDICIAL EN EL QUE LA NATURALEZA DE ESTA COMUNIDAD HAYA SIDO
OBJETO DE VALORACIÓN.
Tercero.- Situación tras la
Sentencia.
La Sentencia al ser recurrible en dos efectos (devolutivo y
suspensivo), no adquirirá firmeza, por lo que los efectos de la misma no se
producen hasta que alcance dicha firmeza.
El contenido de la Sentencia no vincula al resto de órganos
jurisdiccionales, ni siquiera al nuevo juzgador que ocupe el Juzgado de Primera
Instancia.
Lo que es patente es que la Comunidad está obligada al mantenimiento
de los elementos comunes y varios son los artículos de los Estatutos que lo
determinan, así el art. 3 señala:
Posteriormente, en el art. 4 determina los fines o funciones de la
Comunidad, y entre ellos, se encuentran mantener y reparar los elementos
comunes que identifica en el art. 5, y ya en el art. 10.e) establece la
obligación de contribuir cada propietario al pago de las tasas o cuotas que fije la Comunidad,
no solo para el mantenimiento de viales y zonas verdes, sino para el resto de
actuaciones que deban realizarse, incluidos los gastos extraordinarios.
CONTRA ANÁLISIS: ESTE ABOGADO SE CONTRADICE YA QUE EL ARTÍCULO DICE “SIN
ATRIBUCION DE CUOTAS” LO QUE QUIERE DECIR QUE NO ESTAMOS ANTE UNA COMUNIDAD
BAJO LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. EN LOS ESTATUTOS SÓLO SE MENCIONAN “TASAS”
Y ESTE ABOGADO PARECE NO ENTENDER LA DIFERENCIA.
LAS TASAS SE PRODUCEN POR SERVICIOS URBANÍSTICOS: SANEAMIENTO,
BASURA, ALCANTARILLADO, ETC Y SÓLO PUEDE
RECLAMARLAS QUIEN REALIZA EL SERVICIO. POR CONTRA, LAS CUOTAS NACEN DE LA EXISTENCIA DE UN
COEFICIENTE DE PROPIEDAD
La Comunidad se constituyó conforme al régimen legal vigente en aquel
momento, y su disolución y liquidación debe llevarse a cabo por alguno de los
dos procedimientos que se indican; por haber concluido la totalidad de la
urbanización y parcelación de todo el ámbito del Cuartón, incluidos los
Sectores SC – 1 y SC – 2 pertenecientes a Guadalmesí; o bien, por Sentencia
firme. Por tanto, la Comunidad sigue estando obligada al mantenimiento
de tales elementos, por mucho que la Sentencia dictada exponga que “de facto”
debe mantenerlos Guadalmesí.
CONTRA ANÁLISIS: LA COMUNIDAD NO SE CONSTITUYÓ NUNCA, SUS ASAMBLEAS DE CONSTITUCION Y SIGUIENTES FUERON ANULADAS JUDICIALMENTE. ADEMÁS EL ÚLTIMO
ARTÍCULO DE LOS ESTATUTOS DICE QUE “EN TANTO LA URBANIZACIÓN NO SE HAYA FINALIZADO,
O REPARCELADO EN SU TOTALIDAD, O SE HAYAN SUBROGADO OTROS A LAS OBLIGACIONES DE
LA CONSERVACIÓN DE LA URBANIZACIÓN, SERÁ EL DUEÑO DE LA URBANIZACIÓN EL
RESPONSALE. POR MUCHO QUE QUIERA ESTE
ABOGADO Y LOS QUE LE PAGAN.
Cuarto.- El resto de procedimientos.
La Sentencia dictada no vincula al resto de procedimientos judiciales,
por lo que será en cada uno de los procedimientos existentes como se decida
actuar.
Quinto.- Participación del
Ayuntamiento de Tarifa.
Dada la solicitud de expropiación forzosa formulada por Guadalmesí al
Ayuntamiento, la finca 2412 pasaría a manos de la Administración, la situación
de la Comunidad cambiará frente a la Administración, pero lo que está claro es que el Ayuntamiento no
va a mantener los elementos comunes, ni va a proceder a culminar urbanización
alguna por los elevados costes que conlleva, salvo que acuda al mecanismo de
las contribuciones especiales.
CONTRA ANÁLISIS: LO ÚNICO QUE RIGE EN LA URBANIZACIÓN SON LAS NORMAS QUE
ESTABLECE EL PLAN GENERAL DE TARIFA, DONDE NO FIGURA QUE LOS PROPIETARIOS TENGAMOS
EL DEBER DE MANTENER LA URBANIZACIÓN DE LO QUE RESULTA QUE EL RESPONSABLE ES SU
DUEÑO Y CUANDO SE PRODUZCA LA EXPROPIACIÓN LO SERÁ DEL AYUNTAMIENTO.
Sobre este aspecto, el Ayuntamiento va a querer que dichas
contribuciones sean de cargo de la Comunidad, y sea esta la que distribuya el
coste entre todos los comuneros. Esta situación podría producirse dentro de unos diez o quince años,
y es más que previsible que ni siquiera el Ayuntamiento estuviera muy
convencido de ello por las enormes dificultades que conlleva su cobro, por lo
que será la propia Comunidad la que continúe manteniendo los elementos comunes
porque de lo contrario, el
deterioro de la urbanización sería imparable.
Otro aspecto a considerar sobre las contribuciones especiales, es que, por su
propia naturaleza, serán
muchísimo más elevadas que las cuotas que ahora abonan los propietarios,
y el régimen de periodicidad o pago no será semestral como en la actualidad. Esta
situación se produce en cientos de comunidades de propietarios como El Cuartón
en las que, a pesar de ostentar la titularidad de los viales y zonas verdes a
cargo del Ayuntamiento, son
los propietarios reunidos en Comunidad de Propietarios o Entidad Urbanística de
Conservación los que se encargan del mantenimiento de dichos elementos comunes.
El foco de atención es que la Administración puede verse obligada a recepcionar
unos terrenos cuya urbanización, como es claro, no está terminada, y no va a asumir la terminación
a coste cero. Guadalmesí ha solicitado por la expropiación forzosa de la finca
2412 la cantidad de 7.342.160,66 €, y
el Ayuntamiento ha determinado como valor de expropiación la cantidad de 288.572,48
€, por lo que ya podéis haceros una idea de la diferencia de valor, que obviamente el Ayuntamiento,
si tuviera que abonarla, repercutiría frente a todos los propietarios, además
de los gastos ordinarios de mantenimiento. Por esta razón, es presumible
que el litigio existente entre Guadalmesí y Ayuntamiento es posible que dure
décadas, hasta que el Tribunal Supremo se pronuncie sobre el justiprecio de la
expropiación, y hasta ese momento, ¿quién va a mantener los elementos comunes; quién va a asumir la
reparación de las averías, el cuidado de las zonas verdes, la reparación de
aceras, asfalto, tuberías, luminarias, etc.? Parece que ni Guadalmesí ni
Ayuntamiento estarían dispuestos a ello, por lo que necesariamente deberá ser
la Comunidad quien los asuma, salvo que se opte por un abandono total y
definitivo sobre esta obligación y la urbanización se convierta en una especie
de “guetto” con
especial minoración del valor de las viviendas y parcelas que se
encuentran incluidas en el ámbito del Cuartón. La documentación existente hasta
la fecha del expediente de expropiación forzosa, se encuentra en los archivos
de la Comunidad y será suministrada a todo comunero que lo solicite.
En Tarifa, a 8 de diciembre de 2021.
Francisco Javier …
Abogado
CONTRA ANÁLISIS: EVIDENTEMENTE LOS ASUNTOS JUDICIALES TARDAN AÑOS, PERO
MIENTRAS NO SE PRODUZCA LA EXPROPIACIÓN HABRÁ QUE RECLAMAR AL AYUNTAMIENTO EL
MANTENIMIENTO DE LA URBANIZACIÓN, Y EL AYUNTAMIENTO QUE SE LO RECLAME A GUADALMESÍ
PARADISE, S.L.
LAS CONTRIBUCIONES ESPECIALES NO TIENEN NADA QUE VER CON LA CONSERVACIÓN, ESTA FIGURA URBANÍSTICA ES PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA URBANIZACIÓN, Y LOS COSTES ELEVADOS SON LOS QUE COBRA ESTE ABOGADO POR DEFENDER LO INDEFENDIBLE.
EL VALOR DE LA EXPROPIACIÓN LO ASUME EL AYUNTAMIENTO PARA BENEFICIO DEL MUNICIPIO Y NO VA A REPERCUTIR NADA A LOS PROPIETARIOS. ESTA EXPROPIACIÓN SE PRODUCE POR SU NEGLIGENCIA CONTINUADA, DURANTE CUARENTA AÑOS, AL NO RECLAMAR AL DUEÑO DE LA URBANIZACIÓN QUE LA CONSTRUYERA Y NO RECEPCIONARLA CONFORME A LA LEY.
DICE
QUE LA URBANIZACIÓN NO ESTÁ TERMINADA, (POR ELLO EL AYUNTAMIENTO SE NEGÓ A RECIBIRLA DE GUADALMESÍ PARADISE, Y POR ESO QUE HA ACABADO EN EXPROPIACIÓN). ENTONCES, SI LA URBANIZACIÓN NO ESTÁ
TERMINADA, NI TAMPOCO RECEPCIONADA POR LOS PROPIETARIOS, NI NOS HEMOS SUBROGADO
A LAS OBLIGACIONES DE SU DUEÑO ¿COMO EXISTE UNA COMUNIDAD?
¿NECESARIAMENTE DEBERÁ SER LA COMUNIDAD QUIEN ASUMA LA CONSERVACIÓN? EVIDENTEMENTE ESTOS SEÑORES NO QUIEREN RECLAMAR A LOS RESPONSABLES, POR QUE QUEDARÍA EN EVIDENCIA LA FALTA DE LEGITIMIDAD DE ESTA SUPUESTA COMUNIDAD.
¿QUE QUIEN VA A REPARAR LAS AVERIAS? PUES LAS EMPRESAS SUMINISTRADORAS, ¿QUE QUIEN VA CUIDAR LAS ZONAS VERDES? PUES SU DUEÑO. ¿REPARACIÓN DE ACERAS? NO HAY ACERAS ¿LUMINARIAS? NO HAY LUMINARIAS Y SI LAS HUBIERA CORRESPONDE AL AYUNTAMIENTO.
¿GUETTO?. HE OIDO ESTO MISMO DURANTE VEINTITRÉS AÑOS, Y EN NUESTRO CASO ESTAMOS EN UN GUETTO, SI, DESDE 1998, GRACIAS A UNOS SEÑORES QUE INTENTAN IMPONER UN RÉGIMEN FICTICIO, FUERA DE LA NORMATIVA JURÍDICA Y URBANÍSTICA, Y CON ELLO HAN IMPEDIDO EL NORMAL DESARROLLO DE LA URBANIZACIÓN. A LA VISTA ESTÁ.
CONCUSIÓN DEL CONTRA ANALISIS:
AUNQUE NO LO MENCIONA LA SENTENCIA, ESTE ABOGADO SE OLVIDA DE QUE COMO PRUEBA DE LA EXISTENCIA DE LA COMUNIDAD, PRESENTÓ UNA DECLARACIÓN RESPONSABLE DE UN PROPIETARIO EN LA QUE MANIFIESTA QUE CONFECCIONÓ LOS COEFICIENTES DE PROPIEDAD PARA LA URBANIZACIÓN, Y QUE ESTOS COEFICIENTES FUERON APROBADOS EN DOS ASAMBLEAS EN 1999 Y 2000. ESTA PRUEBA FUE IMPUGNADA POR EL PROPIETARIO DEMANDADO POR QUE DICHAS ASAMBLEAS FUERON ANULADAS JUDICIALMENTE.
EVIDENTEMENTE ESTA SENTENCIA VA A SER RECURRIDA POR LA COMUNIDAD, POR QUE SI NO SE LES ACABA EL CHIRINGUITO, Y COMO LO PAGA LA COMUNIDAD NO TIENEN REPAROS EN CONTINUAR HASTA DONDE HAGA FALTA.
EN MI OPINIÓN ESTE ANÁLISIS DE UN PROFESIONAL DEL DERECHO ES UNA VERGÜENZA Y UNA DESFACHATEZ, POR QUE CULPA AL JUEZ, TERGIVERSA LOS ESTATUTOS Y NORMAS URBANÍSTICAS Y PLANTEA UN NEGRO FUTURO PARA LA URBANIZACIÓN CON EL UNICO OBJETO DE MANTENER LA POSICIÓN DE QUIENES LE PAGAN.
José Manuel…
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