Recientemente la "supuesta" comunidad de la Urbanización el Cuartón" ha entregado a los propietarios abundante información y documentación, que en su mayoría son asuntos relacionados con el Ayuntamiento de Tarifa, con la promotora Guadalmesí Paradise, SL, y con la Asociación de Vecinos Cuartón Parque.
De esta información se puede destacar tanto lo que dicen como lo que no dicen:
1º La "supuesta comunidad de la Urbanización el Cuartón" presenta un ACTA de una reunión en sede del Ayuntamiento que no está firmada por ninguno de los asistentes, por lo que no se puede asumir su contenido. A esta reunión no fue invitada la Asociación de Vecinos para que estuviera presente, a pesar de tener esta asociación interés legítimo acreditado en todos los asuntos de la urbanización.
1º La "supuesta comunidad de la Urbanización el Cuartón" presenta un ACTA de una reunión en sede del Ayuntamiento que no está firmada por ninguno de los asistentes, por lo que no se puede asumir su contenido. A esta reunión no fue invitada la Asociación de Vecinos para que estuviera presente, a pesar de tener esta asociación interés legítimo acreditado en todos los asuntos de la urbanización.
Esta "pseudo comunidad de la Urbanización el Cuartón" acude al Ayuntamiento de Tarifa para asuntos de interés de la promotora, y a pesar de que nos afecte a todos lo que se haga en la urbanización, las leyes urbanísticas y medioambientales están por encima de cualquier pacto o negociación entre particulares.
¿Por qué no informa esta "pseudo comunidad de la Urbanización el Cuartón" a los propietarios sobre la ejecución de los Proyectos Complementarios de Urbanización, para el suelo urbano consolidado, que tiene preparado el Ayuntamiento?, ni siquiera lo mencionan, sólo hablan de los nuevos sectores de la promotora Guadalmesí Paradise, S.L. (Planes Parciales llamados: "SC1 Guadalmesí" al sur de la urbanización y "SC2 Cuartón" al norte de la urbanización),y lo mezclan con lo antiguo, que hoy es el SUELO URBANO CONSOLIDADO, siendo las disposiciones del PGOU para este suelo, es decir para todos nosotros, hacer unos Proyectos Complementarios de Urbanización, y que cada propietario tendrá que pagar al ayuntamiento una importante cantidad de dinero para sufragar estos proyectos. Por tanto el suelo urbano consolidado no tiene nada que ver ni urbanística ni jurídicamente con los Planes Parciales de la promotora.
En este acta también se dice que el Ayuntamiento de Tarifa va a INNOVAR (introducir novedad) en el PGOU para incluir una Entidad de Conservación, que por cierto está fuera de toda lógica urbanística. Si este ayuntamiento no ha sido capaz de sancionar al promotor original Cuartón, SA, en 1982, ni de llevar a cabo lo que dice el PGOU de 1990, ¿ como vamos a confiar en que se están llevando bien este asunto?
2º La "supuesta comunidad de la Urbanización el Cuartón" tampoco menciona ninguna de las abundantes sentencias de Tribunales Supremos al respecto de la Recepción Tácita de la urbanización por parte de los Ayuntamientos:
5º La "pseudo comunidad de la Urbanización el Cuartón" insiste en que la promotora Guadalmesí Paradise, S.L, ceda unos Elementos Comunes inexistentes, ya que también hay abundante jurisprudencia que señala que los Suelos destinados a DOTACIONES (calles, canalizaciones, etc) y los Suelos de CESION OBLIGATORIA al ayuntamiento (el 10% del total del suelo desarrollado) son de titularidad pública desde el mismo momento en que se produce la aprobación del proyecto urbanístico. Por tanto lo que se pretende recibir de la promotora es del Ayuntamiento y Público:
“Los terrenos destinados a viales y zonas verdes, constituyen bienes de dominio y servicio público desde el momento en que se aprobó definitivamente el correspondiente Plan Parcial”. ( en nuestro caso el Plan General de Ordenación Urbana de Tarifa PGOU).
2º La "supuesta comunidad de la Urbanización el Cuartón" tampoco menciona ninguna de las abundantes sentencias de Tribunales Supremos al respecto de la Recepción Tácita de la urbanización por parte de los Ayuntamientos:
http://www.abogadourbanista.com/Knowledgebase/Article/View/251/1/cuando-se-produce-la-recepcion-tacita-de-las-obras-de-urbanizacion
La recepción de la urbanización se produce de manera tácita por parte del Ayuntamiento por distintos motivos, todos derivados de sus propios actos administrativos:
A) Se produce la recepción tácita desde el momento en que se concede licencia de habitabilidad (Primera Ocupación) a las viviendas, así como por la elaboración por parte del Ayuntamiento de Planes urbanísticos, en nuestro caso son los "Proyectos Complementarios de Urbanización".
B) Se produce la Recepción Tácita porque en el ámbito de las normas urbanísticas:"Las calles deben tener la condición de públicas en el suelo urbano, y éste suelo no puede ser edificado hasta que la parcela adquiera la condición de "solar edificable", siendo uno de los requisitos exigidos por la Ley que para la existencia de "solar edificable", esté situado frente a vía pública"
C) O bien la recepción de la urbanización se produce de forma tácita porque: "la prestación del servicio de recogida de basura, la exigencia de tributos locales (IBI, ICIO, TASAS, ETC), la instalación de señalización de tráfico en los viales, la elaboración de proyectos, etc, concluye dicha sentencia que el hecho de que no se hubieran concluido las obras de urbanización- o bien concluidas en su día, por el transcurso del tiempo, desde una perspectiva turística, no resultaran adecuadas- y que, por ello no fuera posible una Recepción expresa o por vía de silencio administrativo, no es, en modo alguno, incompatible con- pese a tal situación- una actuación activa y evidente de la corporación local en relación con la situación de la urbanización (...) supone un fundamento más que razonable para entender producida la citada tácita recepción (...)"
3º Por otro lado respecto de la responsabilidad de los Ayuntamientos en la dejación de sus obligaciones urbanísticas existe jurisprudencia que determina el perjuicio creado a los ciudadanos:
La recepción de la urbanización se produce de manera tácita por parte del Ayuntamiento por distintos motivos, todos derivados de sus propios actos administrativos:
A) Se produce la recepción tácita desde el momento en que se concede licencia de habitabilidad (Primera Ocupación) a las viviendas, así como por la elaboración por parte del Ayuntamiento de Planes urbanísticos, en nuestro caso son los "Proyectos Complementarios de Urbanización".
B) Se produce la Recepción Tácita porque en el ámbito de las normas urbanísticas:"Las calles deben tener la condición de públicas en el suelo urbano, y éste suelo no puede ser edificado hasta que la parcela adquiera la condición de "solar edificable", siendo uno de los requisitos exigidos por la Ley que para la existencia de "solar edificable", esté situado frente a vía pública"
C) O bien la recepción de la urbanización se produce de forma tácita porque: "la prestación del servicio de recogida de basura, la exigencia de tributos locales (IBI, ICIO, TASAS, ETC), la instalación de señalización de tráfico en los viales, la elaboración de proyectos, etc, concluye dicha sentencia que el hecho de que no se hubieran concluido las obras de urbanización- o bien concluidas en su día, por el transcurso del tiempo, desde una perspectiva turística, no resultaran adecuadas- y que, por ello no fuera posible una Recepción expresa o por vía de silencio administrativo, no es, en modo alguno, incompatible con- pese a tal situación- una actuación activa y evidente de la corporación local en relación con la situación de la urbanización (...) supone un fundamento más que razonable para entender producida la citada tácita recepción (...)"
3º Por otro lado respecto de la responsabilidad de los Ayuntamientos en la dejación de sus obligaciones urbanísticas existe jurisprudencia que determina el perjuicio creado a los ciudadanos:
"La Administración, alegó que no se llegaron a cumplir jamás las etapas que se venían imponiendo para el desarrollo del sector, como son los diferentes sistemas de gestión (primero compensación y luego cooperación) que todos los intentos habían caído en el más absoluto fracaso, que no se habían iniciado ninguno de los trámites de ninguno de los sistemas de actuación, por lo que tampoco, por ello se puede hablar de suelo transformado, es decir, suelo urbano y que, entre otras, por ello no cabía responsabilidad patrimonial de la Administración. Sin embargo, el Tribunal enjuiciador resuelve esta cuestión explicando que:
“1º) Que desde 1994 el sistema de actuación era el de cooperación, esto es, correspondía a la Administración la ejecución de las obras de urbanización para su posterior repercusión a los propietarios ( art. 186 Reglamento de Gestión RD 3288/1978 ), por lo que no puede privarse a los propietarios de la indemnización por alteración de las condiciones de ejercicio de la ejecución de la urbanización por causa de un posible incumplimiento de la Administración -municipal en este caso-.La STS de 5 de octubre de 1998 precisa que si la desclasificación opera sobre una urbanización que se ejecutaba por sistema de cooperación, la falta de completa ejecución es imputable a la Administración.
3º) Si lo que la Administración demandada está indicando es que no procede indemnización por el supuesto incumplimiento de plazos durante el período de gestión de la urbanización por sistema de compensación (a partir del PGOU/1990 y hasta el cambio de sistema de gestión en 1994), debe precisarse:
3,1°) Que no parece legítimo que se prive del derecho a indemnización a propietarios de parcelas por falta de desarrollo de la urbanización cuando desde hace casi 20 años (casi 15 a fecha 2008) la ejecución no depende de dichos propietarios sino de la Administración. Además, el incumplimiento no sería de los ahora demandantes, que no eran promotores de la urbanización ni propietarios en aquellas fechas, sino que lo son desde 2005 en adelante.
3,2°) Que incluso así, no hubo vencimiento del plazo previsto para el desarrollo de la urbanización. Concretamente el PGOU/1990 fue aprobado definitivamente el 16 de noviembre de 1990 y aunque en los autos no consta la fecha de su publicación es evidente que cuando el 5 de mayo de 1994 (BOCAIB 26.05.21994) se aprueba el cambio de sistema de gestión, no había vencido el plazo cuatrienal para la ejecución por el sistema de compensación computado desde la ignorada fecha de publicación del PGOU/1990.”
Finalmente, el Tribunal sí aprecia responsabilidad, y acaba por condenar a la Administración de la Comunidad Autónoma al pago de indemnizaciones a los recurrentes, a una suma de más de 17 millones de euros."
4º La "pseudo comunidad de la Urbanización el Cuartón" dice que posiblemente los propietarios pagarán la depuradora y el saneamiento, cuando es obligación de la promotora Guadalmesí Paradise, S.L., y si no lo hiciera también existen mecanismos de la Administración Pública para que la promotora cumpla sus obligaciones:
"La Administración no puede ni debe esperar a que los particulares se pongan de acuerdo para ejecutar un ámbito, porque la responsabilidad es suya y, si la Administración aprecia ámbitos donde existen instrumentos aprobados sin ejecutar, tendrá que hacer “todo lo que esté en sus manos” para hacer que se ejecute, ya sea modificando el sistema de ejecución a uno de cooperación, o a la expropiación directamente si es necesario."
5º La "pseudo comunidad de la Urbanización el Cuartón" insiste en que la promotora Guadalmesí Paradise, S.L, ceda unos Elementos Comunes inexistentes, ya que también hay abundante jurisprudencia que señala que los Suelos destinados a DOTACIONES (calles, canalizaciones, etc) y los Suelos de CESION OBLIGATORIA al ayuntamiento (el 10% del total del suelo desarrollado) son de titularidad pública desde el mismo momento en que se produce la aprobación del proyecto urbanístico. Por tanto lo que se pretende recibir de la promotora es del Ayuntamiento y Público:
6º La "pseudo comunidad de la Urbanización el Cuartón" reitera en varias ocasiones que no quieren que el Cuartón sea un "San García", cuando esto, como hemos dicho antes, no depende de las decisiones ni acuerdos entre particulares, sino del PGOU respecto a los suelos urbanizables de la promotora, y lo que la promotora dentro de la normativa pueda y quiera hacer.
7º La "pseudo comunidad de la Urbanización el Cuartón" presenta la opinión de una experta urbanista: Teresa Saint-Germaine, centrada "exclusivamente" en Urbanizaciones Privadas, por tanto fuera de nuestro ámbito, porque según lo anteriormente expuesto la urbanización El Cuartón es PÚBLICA.
7º La "pseudo comunidad de la Urbanización el Cuartón" presenta la opinión de una experta urbanista: Teresa Saint-Germaine, centrada "exclusivamente" en Urbanizaciones Privadas, por tanto fuera de nuestro ámbito, porque según lo anteriormente expuesto la urbanización El Cuartón es PÚBLICA.
8º Los procesos a los que han llevado a los propietarios se llaman MONITORIOS: reclamación de cantidad, que se reduce a dilucidar si una deuda se debe o no. La "supuesta" Comunidad ha ENCAUSADO estas reclamaciones de cantidad bajo la Ley de Propiedad Horizontal, y esta ley contempla los mecanismos para oponerse a los acuerdos asamblearios de las Comunidades de Propietarios, por lo que si un propietario no está de acuerdo con las decisiones hay un plazo para recurrirlas ante el juzgado, si esto no lo hizo el propietario, entienden los juzgados que la deuda existe, independientemente del resto del asunto, que sería cuestión de otra CAUSA.
9º La "supuesta comunidad de la urbanización" dice en la documentación entregada que los planteamientos de la AAVV Cuartón Parque son erróneos y:
A) Dice la supuesta comunidad que la Asociación Cuartón Parque "Sigue incitando y promoviendo el incumplimiento de las obligaciones de los propietarios.".
La Asociación de Vecinos Cuartón Parque, sólo se ha limitado a transmitir información y si alguien se ha sentido aludido y ofendido por algunos comentarios, les solicita sus más sinceras disculpas por que no van contra nadie en particular, sino contra toda una situación provocada y mantenida.
B) Dicen que por culpa de la Asociación de Vecinos Cuartón Parque: "El Ayuntamiento está recibiendo continuas quejas y denuncias con relación a casi cualquier situación relacionada con el Cuartón agravada por la complejísima situación que afecta a la paralización del desarrollo de los proyectos complementarios de Guadalmesí Paradise S.L.,"
Decir que los proyectos complementarios son para el Suelo Urbano Consolidado y no para los desarrollos de Guadalmesí Paradise,S.L., y las denuncias que ha efectuado la Asociación Cuartón Parque es por las deficiencias de infraestructuras de este suelo urbano consolidado que no reúne las condiciones de tal clasificación.
C) Dice la supuesta comunidad que la Asociación de Vecinos Cuartón Parque "presenta denuncias por cualquier actividad (aún cuando sea beneficiosa y necesaria para los vecinos o incluso pueda suponer responsabilidades para todos).",
Decir que no son responsabilidades de los propietarios, y que si lo son, es por que la "pseudo comunidad de la Urbanización el Cuartón" así lo quiere hacer ver y creer.
D) Dice que: "Es destacable en 2014 la Resolución del Defensor del Pueblo Andaluz que insta al Ayuntamiento a que avance en los asuntos urbanísticos (con la dificultad que eso supone por lo expuesto.". Decir que gracias a las denuncias de la Asociación de Vecinos Cuartón Parque se han obtenido Resoluciones del Defensor del Pueblo Andaluz que acreditan la "negligencia administrativa" del Ayuntamiento de Tarifa, que atentan contra el Estado de Derecho.
La "supuesta comunidad de la Urbanización el Cuartón" dice también que el ayuntamiento tiene dificultades para "avanzar en los asuntos urbanísticos ", pero esto no es nuevo, desde 1990 no ha velado por el interés general de los ciudadanos, como acredita el Defensor del Pueblo Andaluz, y ya han pasado más de 25 años para que se hubiera resuelto.
CONCLUSIÓN:
Parece ser que esta "supuesta comunidad" considera que no hay nada que reclamar a los que ostentan las obligaciones urbanísticas, en cambio si que ponen mayor interés en reclamar a los propietarios unas cuotas que, por mucho que quieran, no provienen de los fundamentos básicos de la Ley de Propiedad Horizontal.
Nunca han reclamado al Ayuntamiento ni a las promotoras sus obligaciones hacia el SUELO URBANO CONSOLIDADO, llegando incluso esta "supuesta comunidad" a establecer acuerdos con las promotoras que modifican intrínsecamente los Estatutos inscritos, y para lo que era necesario la UNANIMIDAD de todos los propietarios.
Está claro que ni la Asociación de Vecinos "Dos Mares", que existió desde 1991 a 1998, ni la "supuesta comunidad", desde 1998 han sido capaces de solucionar los verdaderos problemas de la urbanización, por lo que, en tanto esta "supuesta comunidad de la urbanización" ostente la representación y poderes del resto de los propietarios no hay garantías de que el problema urbanístico se resuelva a corto plazo, y mientras los propietarios estaremos entretenidos con pleitos judiciales, desgaste social, depreciación del valor de nuestras propiedades, gastos y sanciones administrativas, un quebranto económico, en beneficio de abogados, procuradores, administración y otros profesionales del ramo que están haciendo su agosto con nuestros problemas, que insisto, han sido creados por unas personas que se aferran a un modelo de gestión que no tiene fundamentos desde 1990, empeorando la calidad de vida y las relaciones sociales de sus vecinos. A la documentación publicada en este blog y a los informes del Defensor del Pueblo nos remitimos.
¿Es esto velar por el interés general de los ciudadanos y en particular de los propietarios??
La "supuesta comunidad de la Urbanización el Cuartón" dice también que el ayuntamiento tiene dificultades para "avanzar en los asuntos urbanísticos ", pero esto no es nuevo, desde 1990 no ha velado por el interés general de los ciudadanos, como acredita el Defensor del Pueblo Andaluz, y ya han pasado más de 25 años para que se hubiera resuelto.
CONCLUSIÓN:
Parece ser que esta "supuesta comunidad" considera que no hay nada que reclamar a los que ostentan las obligaciones urbanísticas, en cambio si que ponen mayor interés en reclamar a los propietarios unas cuotas que, por mucho que quieran, no provienen de los fundamentos básicos de la Ley de Propiedad Horizontal.
Nunca han reclamado al Ayuntamiento ni a las promotoras sus obligaciones hacia el SUELO URBANO CONSOLIDADO, llegando incluso esta "supuesta comunidad" a establecer acuerdos con las promotoras que modifican intrínsecamente los Estatutos inscritos, y para lo que era necesario la UNANIMIDAD de todos los propietarios.
Está claro que ni la Asociación de Vecinos "Dos Mares", que existió desde 1991 a 1998, ni la "supuesta comunidad", desde 1998 han sido capaces de solucionar los verdaderos problemas de la urbanización, por lo que, en tanto esta "supuesta comunidad de la urbanización" ostente la representación y poderes del resto de los propietarios no hay garantías de que el problema urbanístico se resuelva a corto plazo, y mientras los propietarios estaremos entretenidos con pleitos judiciales, desgaste social, depreciación del valor de nuestras propiedades, gastos y sanciones administrativas, un quebranto económico, en beneficio de abogados, procuradores, administración y otros profesionales del ramo que están haciendo su agosto con nuestros problemas, que insisto, han sido creados por unas personas que se aferran a un modelo de gestión que no tiene fundamentos desde 1990, empeorando la calidad de vida y las relaciones sociales de sus vecinos. A la documentación publicada en este blog y a los informes del Defensor del Pueblo nos remitimos.
¿Es esto velar por el interés general de los ciudadanos y en particular de los propietarios??
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