ESTATUTOS? DIVISIÓN HORIZONTAL.

Antecedentes: Promotora y Ayuntamiento.

Como hemos señalado en anteriores artículos, la promotora Cuartón SA, en el año 1969 tenía unas previsiones urbanísticas sobre la finca 2412.

El proyecto original aprobado se denomina "Plan Parcial de Ordenación El Cuartón" que contemplaba parcelas mínimas de 5mil metros cuadrados así como tres bloques de apartamentos, el situado al norte de la carretera nacional 340, llamado el Pueblo del Cuartón, por que así se llama la finca donde se ubica. Otro bloque de apartamentos llamado "Las Viñas", como el nombre del arroyo cercano donde se ubicaría, y el tercero "Guadalmesí" en la costa con puerto deportivo. También el proyecto incluiría Plaza de Toros, Iglesia, Hipódromo, etc.

Todo esto fue modificado al poco tiempo, las parcelas mínimas a 2 mil metros, sólo se construyó el Pueblo del Cuartón, y existen evidencias de que el Sector de las Jaras fue también realizado por la promotora.

Para estas previsiones urbanísticas la promotora inscribió sobre la mencionada finca, unas  Escrituras de Sujeción al Plan de Ordenación el Cuartón y Estatutos de Comunidad de Propietario que señalaba que las obras estaban en vías de ejecución (PRE-HORIZONTALIDAD), y establecía la obligación del titular de la finca de costear las obras de urbanización y asumir la gestión de conservación hasta que transmita la urbanización a otros.
Las Escrituras mencionadas únicamente son modificables mediante la UNANIMIDAD de todos los propietarios, cosa materialmente imposible según manifestaciones del registrador. O bien, por los cambios de régimen urbanísticos que realice la administración pública, ya que si las Escrituras recogen unas previsiones urbanísticas para que los propietarios de parcelas recibieran la urbanización como elementos comunes,  a raíz del incumplimiento de la propietaria de la urbanización, el Ayuntamiento clasifica el suelo como urbano y modifica el sistema de financiación de las obras de urbanización, pretendiendo así hacer desaparecer la responsabilidad del promotor,  modificando las Escrituras en su esencia, por lo que el Ayuntamiento ha asumido dicha responsabilidad y ha dejado sin efecto dichas Escrituras, máxime cuando los elementos susceptibles de ser entregados a los propietarios de parcelas son Sistemas Generales Públicos.

De estas Escrituras no dio publicidad el Registro de la Propiedad hasta el año 2002 más o menos, por lo que los compradores anteriores a esta fecha no tuvieron conocimiento de los mismos.

"¿Que es una Comunidad de Propietarios?:

El objeto de una Comunidad de Propietarios es la conservación y el mantenimiento de unos Elementos Comunes, que figuran en el bien individual como un coeficiente de propiedad, por tanto para que exista una Comunidad de Propietarios conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y se pueda hablar de conservación y mantenimiento es necesario que: 

1º Las obras de urbanización estén acabadas con el visto bueno del Ayuntamiento.

2º Que se haga una DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA y  DIVISIÓN HORIZONTAL con reparto de COEFICIENTES DE PROPIEDAD a los propietarios de parcelas.

"La propiedad horizontal suele ser calificada doctrinalmente como una propiedad especial ,  que atribuye al titular de cada inmueble además del derecho singular y exclusivo sobre su propiedad, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos comunes del conjunto.(Copropiedad =Coeficientes de Propiedad)

3º Que se inscriba el Título Constitutivo que defina la estructura de la propiedad. Este Título puede contener los Estatutos  que describen las Normas básicas de utilización y de funcionamiento, pero no son legalmente exigibles como lo es el Título Constitutivo que es de donde nace La Ley de Propiedad Horizontal.

Por tanto es evidente que estamos ante una "Pseudo" Comunidad sin los fundamentos legales de la Propiedad Horizontal, que conserva y mantiene unas infraestructuras que no son de los propietarios, o bien son del Ayuntamiento, o de la promotora, según a que efectos jurídicos.

En las certificaciones catastrales de las parcelas figura el régimen : "SIN DIVISION HORIZONTAL" , por tanto sin COEFICIENTE DE PROPIEDAD alguno respecto del resto de la urbanización.

Una urbanización privada o pública, en su estructura física o material, es lo mismo: parcelas, edificios, vías e instalaciones para su servicio y espacios y obras de esparcimiento, unas imprescindibles y otras más o menos necesarias, conforme a la finalidad perseguida.

 Pero jurídicamente es distinto: las parcelas y los edificios son los mismos en la urbanización pública y en la urbanización privada, en ambas de propiedad particular, pero en esta última, además de las normas legales que la amparan y a la vez obligan, cual en la pública, se sujetan a unos estatutos propios, con limitaciones y correlativos derechos que configuran el dominio de cada parcela y de las zonas y servicios de uso común, que en la urbanización pública tienen carácter de bienes públicos y en la privada son elementos comunes de pertenencia y uso exclusivo de los condueños, sin perjuicio de que puedan haber otros de carácter público.
https://cuartonparque.blogspot.com/2015/01/los-elementos-comunes-o-como-aferrarse.html