INFORME REDACTADO POR LA AA.VV. CUARTÓN PARQUE EN
RESPUESTA AL INFORME PRESENTADO POR EL ABOGADO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
SOBRE LA SITUACIÓN JURÍDICA Y URBANÍSTICA DE LA URBANIZACIÓN EL CUARTÓN.
1.-LOS CONTENCIOSOS DE GUADALMESÍ CONTRA EL
AYUNTAMIENTO DE TARIFA.
Guadalmesí Paradise, S.L., es desde 2002 la
propietaria de la finca Nº 2412 donde se ubica la urbanización El Cuartón, y conforme
a la ley urbanística y a los Estatutos inscritos sobre la finca, Guadalmesí es la responsable de la construcción y de la conservación de la
urbanización.
Gualmesí, interpuso dos demandas contra el Ayuntamiento
de Tarifa:
oUno solicitando que el Ayuntamiento le expropie
la urbanización y le pague la correspondiente indemnización.
Argumentos de Guadalmesí:
· Alega ser propietaria "circunstancial"
y no la promotora original, como dice el contrato firmado con la comunidad en
2003, y a pesar de haber adquirido la totalidad de la finca 2412 y extraído de
ella los Sectores SC1 y SC2 con fines lucrativos (hoteles y viviendas).
·Afirma que la urbanización está construida y clasificada como Suelo Urbano Consolidado y por tanto, las obras pendientes deben ejecutarse por los propietarios mediante Contribuciones Especiales.
·Considera que el Ayuntamiento ha recepcionado tácitamente la urbanización al otorgar licencias, por lo que debe expropiar y conservarla mediante la creación de una Entidad Urbanística de Conservación.
Ambos contenciosos evidencian el propósito de
Guadalmesí, que no es otro sino eludir sus obligaciones legales como
sucesora del promotor original, Cuartón S.A., como propietaria de los
terrenos sobre cuya titularidad recae la carga de urbanizar y conservar, a
pesar de haber comprado la finca completa y obtener los beneficios de
los nuevos desarrollos urbanísticos.
Posición del Ayuntamiento:
· El ayuntamiento dice que la urbanización no
está finalizada ni cumple los requisitos técnicos para su recepción y que
sea asumida por el Ayuntamiento. (Cuando la verdad es que urbanización nunca se
ha construido.)
· El Ayuntamiento dice que Guadalmesí es el dueño de la finca y que, por tanto, debió subrogarse a las obligaciones del promotor original al deber de construir y mantener la urbanización.
Posición de la
falsa “Comunidad”:
· La comunidad alega que la urbanización no está concluida. (Cuando la verdad es que urbanización nunca se ha construido.)
· Alega que Guadalmesí no acredita ser el promotor original. (Cuando fue la comunidad quién liberó a Guadalmesí de subrogarse a las obligaciones de Cuartón SA en el contrato de 2003)
· Alega que Guadalmesí no acredita ser el propietario de los terrenos comunes. (Cuando los elementos comunes son la finca 2412 de Guadalmesí, que se corresponden con las calles y zonas verdes públicas que va a expropiar el ayuntamiento.
· Y alega que Guadalmesí no es el responsable, porque la conservación le corresponde a la comunidad.
Y por supuesto, que la “comunidad” también omite mencionar lo que dicen los Estatutos inscritos
sobre la finca 2412 propiedad de Guadalmesí:
que “el dueño de esta finca es el responsable de la conservación de
la urbanización”, “el dueño de la finca es el único que puede ostentar
los cargos de la Comisión Ejecutiva de la comunidad” y que “hasta que la
urbanización no esté terminada y entregada a los propietarios no puede haber una comunidad”.
Conclusión
judicial:
Las dos sentencias judiciales producidas dieron la razón a Guadalmesí, condenando al
Ayuntamiento a expropiar y a asumir la conservación de la urbanización, sin
perjuicio de reclamar los desperfectos al verdadero responsable.
Conclusión jurídica y urbanística:
Los propietarios de parcelas no
tienen, ni han tenido nunca,
responsabilidad jurídica ni en la conservación, ni en la construcción de la
urbanización, porque esa obligación ha recaído siempre en las promotoras y/o
propietarias de la finca, siendo el Ayuntamiento el responsable de habérselo
exigido y de la situación urbanística actual por su negligencia.
2. FUNDAMENTOS DE UNA ESTAFA Y FALSEDAD
CONTINUADA
A)
Antecedentes Urbanísticos y Jurídicos.
1969.- La
urbanización se aprobó mediante la Ley de Centros de Interés Turístico, por lo
que la promotora original Cuartón, SA debía construir la urbanización y
entregarla al Ayuntamiento gratuitamente.
1974.-La promotora Cuartón,
SA inscribe los Estatutos en la finca 2412, asumiendo todas la obligaciones
y reservándose el control de la comunidad hasta haber construido la
urbanización, o hasta que otra entidad se subrogara, como debe hacer
Guadalmesí por haber comprado la finca.
1982.-
La urbanización no fue construida pero el Ayuntamiento no sancionó a la
promotora Cuartón SA., a pesar de haber muchos problemas para los propietarios
y ser advertido por distintos organismos públicos.
1990.- El Ayuntamiento aprueba el Plan General y en 1995 aprueba
las Normas del Plan General, que fueron publicadas en Mayo 2002. ¿es casualidad
que Guadalmesí comprara la finca en Julio 2002?
Lo que se establece
el Plan General de Tarifa de 1995 es que la urbanización es “urbana” y que
los sectores de Los Helechos y Las Jaras necesitan algunas pequeñas obras
que pagarán los propietarios mediante “Contribuciones Especiales”, pero el
resto de la urbanización aún le corresponde construirla al promotor Cuartón SA
mediante el Sistema de Cooperación, y que ahora le corresponde a Guadalmesí por
haber comprado la finca.
Así mismo, y el más importante, el artículo 1511 del Código Civil: “el comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y obligaciones”
B) La
urbanización nunca se construyó ni el Ayuntamiento nunca sancionó:
· No existe
proyecto aprobado ni ejecutado que acredite la urbanización conforme a ley.
· Sin embargo el Ayuntamiento y la Comunidad dicen que
la urbanización “no se ha concluido” o que “está incompleta" o
"deteriorada", ni que “tiene deficiencias" o que tiene "mal
estado de conservación", cuando la urbanización nunca se ha construido.
C) El Ayuntamiento omite reclamar a Guadalmesí:
· El Ayuntamiento no exige el cumplimiento pese a reconocer que Guadalmesí se debió subrogar a las cargas del
promotor original por haber comprado la finca.
·Este Ayuntamiento traslada y desvía la carga
de los promotores a los propietarios mediante la exigencia de estar al día
en las cuotas de la comunidad para obtener licencias.
D) Urbanismo exprofeso para liberar a los promotores de sus obligaciones y permitir su enriquecimiento
injusto, a cargo del bolsillo de los propietarios de parcelas.
· Guadalmesí compra la finca en julio de 2002 y
en noviembre de 2002, obtuvo del ayuntamiento una aprobación urbanística
exprés, para sectores donde planea construir cientos de viviendas y hoteles, en
terrenos aún no urbanizados (SC1 y SC2). Pelotazo urbanístico: se
incrementa el valor del suelo de Guadalmesí sin asumir obligaciones previas.
· En 2010 el Ayuntamiento cambió el estatus de la urbanización a “Suelo Urbano Consolidado”, aparentado que la urbanización ya fue construida y con lo que podría parecer que Guadalmesí se libera totalmente de sus obligaciones urbanísticas, pero sin embargo en las normas de 1995 para el Cuartón aún deben de realizarse una parte de la urbanización mediante el Sistema de Cooperación, que debe pagar Guadalmesí.
La comunidad dice que la clasificación de la urbanización como “Suelo Urbano Consolidado” fue un error del Ayuntamiento.
· Ahora el Ayuntamiento quiere cambiar las
reglas y modificar el Plan General de 1995 para imponer las Contribuciones
Especiales a los propietarios de parcelas para pagar la primera
construcción de la urbanización. Estos tributos son improcedentes porque se
trata de la primera construcción de la urbanización y cuya obligación es de
Guadalmesí, o del Ayuntamiento por su negligencia, nunca de los propietarios.
· Ahora el Ayuntamiento quiere cambiar las
reglas y modificar el Plan General de 1995 para imponer a los propietarios de
parcelas una Entidad Urbanística de Conservación para conservar la
urbanización, obligación que recaía en Guadalmesí y ahora en el
Ayuntamiento.
Este ayuntamiento que durante más
de 40 años no ha exigido nada a los responsables urbanísticos, ahora va a
hacer dos modificaciones al Plan General, que fue aprobado hace 35 años, para
seguir beneficiando a Guadalmesí y perjudicar a los propietarios de parcelas.
No es lícito que después de 35 años
se cambien las reglas urbanísticas para imponerles a los propietarios de
parcelas una carga que nunca han tenido, y que este Ayuntamiento nunca le requirió
ni a Cuartón, SA ni a Guadalmesí Paradise, SL.
La sentencia es clara: “el Ayuntamiento
debe asumir la conservación de la urbanización, sin perjuicio de reclamar la
reparación de las deficiencias de la urbanización a quién corresponda”. Es
decir, a Guadalmesí.
E) Contratos de 2003: nulidad radical.
Esta comunidad comenzó en 1997 a asumir las obligaciones de Cuartón,
SA.
Pero en 2003 apareció Cuartón, SA, con el propósito de liquidarse como
empresa. Entonces los propietarios que ostentaban los cargos de la Comisión
Ejecutiva dimiten de los cargos y conforme a los Estatutos, el Cuartón SA asumió
su derecho de ostentar los cargos de la Comisión Ejecutiva, nombrando a
varios propietarios como sus representantes y otorgándoles esos cargos de la
Comisión Ejecutiva de la comunidad.
Estos propietarios ostentando los
cargos de la Comisión Ejecutiva de la Comunidad de Propietarios en
representación de Cuartón, SA, firman un contrato con Cuartón, SA
perdonándole sus obligaciones urbanísticas y Cuartón SA se pudo autoliquidar.
Acto seguido, estos propietarios en nombre de la Comunidad
de Propietarios, ostentando los cargos de la Comisión Ejecutiva en
representación de Cuartón SA, firman el contrato con Guadalmesí Paradise, SL ,
estableciendo que:
· La comunidad reconoce que Guadalmesí no se
subroga como promotor.
· La comunidad exime a Guadalmesí del pago de cuotas
de comunidad hasta edificar SC1 y SC2.
·Guadalmesí por su parte se compromete a construir algunos
servicios para toda la urbanización, como la depuradora y tuberías generales.
Los contratos de la “comunidad” firmados en 2003 con Cuartón, SA y Guadalmesí Paradise, SL, fueron fraudulentos y nulos de pleno derecho y autocontrato prohibido porque fueron firmados por una Comisión Ejecutiva de la comunidad que fueron designados por Cuartón S.A. en su representación, por lo que Cuartón SA se autoliquidó a sí misma. Además, Cuartón S.A. ya no era titular de la finca en 2003 porque fue vendida a Guadalmesí en 2002 y Cuartón SA ya no ostentaba los derechos de la Comisión Ejecutiva.
También estos contratos son nulos de pleno derecho porque la comunidad se
arrogó la competencias urbanísticas que son exclusivas del Ayuntamiento permitiendo que las promotoras no cumplieran sus obligaciones urbanísticas y, además, porque con esos contratos se modifican los Estatutos sin la unanimidad
necesaria del 100% de los propietarios, cosa que nunca han tenido.
La existencia de la comunidad es jurídicamente
imposible
· La urbanización no está sujeta a la Ley de
Propiedad Horizontal: los propietarios no comparten la propiedad sobre
los viales ni zonas comunes, toda la urbanización es de Guadalmesí y será expropiada
por el Ayuntamiento.
·Según los Estatutos inscritos en la finca 2412, su
propietario, Guadalmesí, es el obligado a construir y conservar la
urbanización, y el único con legitimidad para presidir y dirigir la comunidad.
·La comunidad ha suplantado competencias de Guadalmesí y las del Ayuntamiento para liberar de sus obligaciones a Cuartón, SA y a Guadalmesí.
Los
propietarios han sido víctimas de una estafa institucionalizada, en la
que Ayuntamiento, promotoras y comunidad han confabulado coordinadamente para trasladar
las cargas urbanísticas de los promotores a los propietarios.
La
comunidad no representa a los propietarios sino que
actúa en nombre de los promotores, en clara connivencia con el Ayuntamiento.
F) Continúa el
histórico sistema de confabulación del Ayuntamiento con la comunidad para
liberar a los promotores y/o propietarios de la finca de sus obligaciones
urbanísticas en contra de los propietarios:
Ahora el Ayuntamiento quiere cambiar las normas
de hace más de 45 años, cargando sobre los propietarios de parcelas lo que correspondía a
los promotores, es decir, la construcción de la urbanización mediante
Contribuciones Especiales, con el objetivo de que la urbanización alcance el
estatus de “Urbano Consolidado” y que Gualmesí pueda apoyarse en la
urbanización que van a pagar los propietarios y facilitarle que
pueda construir sus sectores SC1 y SC2. Porque hasta que la urbanización no
alcance el estatus de “urbano consolidado” no podrá construirlos.
La comunidad por su parte dice que le ha pedido al Ayuntamiento el importe de las obras de urbanizar, que pretende que paguen los propietarios mediante “Contribuciones Especiales”, para luego reclamárselo a Guadalmesi. ¿Cómo?.
Ahora el Ayuntamiento quiere cambiar las normas
de hace más de 45 años, cargando sobre los propietarios lo que correspondía a
los promotores, es decir, la conservación de la urbanización mediante
una Entidad Urbanistica de Conservación cuando los propietarios jamás han
tenido tal obligación.
La comunidad por su parte dice que seguirá conservando la
urbanización hasta que se constituya la Entidad de Conservación manteniendo la
ilegalidad, ya que esa obligación recae ahora en el Ayuntamiento por la
sentencia producida.
Ayuntamiento y
comunidad son conscientes de que las obligaciones urbanísticas corresponden a
Guadalmesí, y que la sentencia obliga al Ayuntamiento a conservar la
urbanización, sin perjuicio de reclamar al responsable que arregle las
deficiencias de la urbanización, es decir a Guadalmesí.
3. EL PERJUICIO A LOS PROPIETARIOS DE PARCELAS
A) Estafa económico-urbanística:
· Los propietarios han pagado sus parcelas o casas con el estatus de suelo “urbano”
·Los propietarios han pagado IBI, licencias,
plusvalías y tasas con el estatus de suelo “urbano”, cuando la realidad de
las parcelas es suelo “rústico” o
“rural”. Porque, la urbanización no se construyó nunca.
·Los propietarios se han visto forzados mediante
la comunidad a mantener servicios urbanísticos que son propiedad y competencia
de Guadalmesí y/o del Ayuntamiento.
B) Comunidad al servicio de promotores:
En 2003 la “comunidad” firmó los contratos con las promotoras Cuartón, SA y
Guadalmesí SL, liberándolas de sus
obligaciones para luego intentar imponérselo a los propietarios.
En 2005 la comunidad presentó un proyecto de urbanización por más de
cinco millones de euros, pretendiendo que fuera pagado por los
propietarios mediante la comunidad, es decir que pretendían construir la
urbanización fuera de las Normas urbanísticas. Este proyecto no prosperó por la
oposición de algunos vecinos informados. Y ahora se intenta repetir
la maniobra por vía "legal" modificando las Normas.
Los propietarios de parcelas deben ser conscientes de que la “comunidad”
que les representa es ilegal, y que no es sólo una cuestión de pagar una
cuota, una cuota que es ridícula para el bolsillo de la mayoría de los
propietarios.
Es una cuestión de derechos y de los riesgos legales que
asumen los propietarios por el mantenimiento de unas infraestructuras que no
les pertenecen y que pagan a una comunidad que no tiene base legal para hacerlo,
una comunidad que desde 1997 no ha solucionado nada y nos ha arrastrado hasta
donde estamos ahora, perjudicando a TODOS los propietarios.
CONCLUSIONES Y PROPUESTA.
·Cuartón,
SA y Guadalmesí Paradise, SL como propietarios de la finca, de la urbanización,
y responsables de su construcción y conservación han obtenido todos los
beneficios urbanísticos de la finca y jamás han pagado nada.
·Guadalmesí es el único responsable legal de construir
y conservar la urbanización, o en todo caso el responsable es el
Ayuntamiento por su continuada negligencia durante 35 años.
·El Ayuntamiento ha actuado negligentemente durante
décadas y ahora intenta legalizar la estafa mediante modificaciones
urbanísticas en favor
de Guadalmesí.
· La
comunidad ha sido el instrumento del desvío de poder del Ayuntamiento y del desvío de las responsabilidades de las promotoras para que el Ayuntamiento
no tuviera que pedirles sus obligaciones.
Por todo ello nuestra Asociación considera que lo que deberían hacer los
propietarios de parcelas es:
Hay
suficientes argumentos y pruebas para:
1º.- Dejar de pagar a esta
comunidad y denunciar a la Comisión Ejecutiva de esta comunidad por actuar
en fraude de Ley, porque no pueden ostentar estos cargos ya que no son propietarios
de la finca 2412.
2º Exigir al Ayuntamiento que rechace a la comunidad de propietarios
que actúa como representante de los propietarios de parcelas, porque cualquier
acuerdo celebrado con esta comunidad es nulo de pleno derecho.
3º.- Requerir al Ayuntamiento que, conforme a la sentencia producida, asuma con carácter inmediato la conservación de la urbanización sin perjuicio de reclamar las deficiencias a quién corresponda, es decir, que exija y obligue a Guadalmesí Paradise, SL que repare las deficiencias de la urbanización ya que este Ayuntamiento tiene herramientas para hacerlo cumplir, buscar soluciones por y para el Interés General, pudiendo radicar en un posible embargo de los terrenos SC1 y SC2.
4º.- Los propietarios pueden consignar en los juzgados
el importe correspondiente al IBI del 2025 y presentar la correspondiente
denuncia contra el Ayuntamiento por daños y perjuicios en su patrimonio
producidos por su negligencia continuada, para que se condene al Ayuntamiento a pagar la urbanización y a su conservación, y que luego el Ayuntamiento derive su responsabilidad a quién corresponda, como dice la
sentencia.
Exigimos que
se respete el marco legal vigente y que se ponga fin a la utilización de los
propietarios como escudo económico y jurídico de esta histórica operación
especulativa en favor de los promotores y/o propietarios de la finca.
