Como hemos visto, en resumen: el Promotor-Propietario de la Finca, Cuartón, S.A., no cumple sus obligaciones, el Ayuntamiento de Tarifa no sanciona el incumplimiento de dicho promotor y los propietarios que mediante una supuesta Comunidad pretenden asumir a toda costa la figura del promotor y recibir los elementos comunes, sin ejecutar, elementos comunes que nunca se han descrito cuales son ni donde están.
Según la documentación el recorrido urbanístico y jurídico del Cuartón
ha sido el siguiente:
1969 aprobación
Plan Parcial I Fase Urbanización el Cuartón.
1972 aprobación
Plan Parcial II Fase Urbanización el Cuartón.
1975 presentación aunque no consta aprobación, de los proyectos de
urbanización de los sectores Los Helechos y las Jaras, es decir, de sólo dos
sectores de los Planes Parciales aprobados originalmente en 1969 y 1972, para
adaptarlos a la nueva segregación en 2000 m2. Estos proyectos no llegaron a
ejecutarse.
1990 Aprobación del Plan General de Ordenación Urbana de Tarifa.
1995 Aprobación del Texto Refundido del Plan General de Ordenación
Urbana de Tarifa.
1995 Presentación de Proyecto de urbanización por la AAVV. Dos Mares. Aprobado en Pleno del Ayuntamiento
de Tarifa. Este proyecto de no llegó a ejecutarse.
2002 Publicación en el BOP de Cádiz de la aprobación del Texto
Refundido del PGOU de Tarifa.
2002 Venta de la finca matriz de la Urbanización El Cuartón a otra
promotora.
2003 Celebración de acuerdos entre la Comunidad de Propietarios y
promotoras.
2005 Intento de aprobación de Proyecto integral de la Urbanización
El Cuartón por la Comunidad de Propietarios. Este proyecto no llegó a
aprobarse.
Y actualmente está en vías de aprobación, por parte del Ayuntamiento de Tarifa, los Proyectos
Complementarios de Urbanización, financiado mediante sistema de cooperación
o de impuestos especiales con cargo a los propietarios, que según
manifestaciones del Arquitecto Municipal podrían rondar entre 20 ó 30 mil
euros.
¿cuántos años han transcurrido
desde la aprobación inicial de esta urbanización? 44 años (hasta 2013)
¿Cuántas veces se han hecho los mismos proyectos para esta
urbanización? 3
¿Qué perjuicio económico y social
ha ocasionado la dejación del Ayuntamiento a los propietarios de parcelas de esta
urbanización? pagar impuestos urbanos sin existir una urbanización finalizada.
¿Qué beneficio ha supuesto para el Promotor-Propietario de la Finca? se le ha permitido segregar parcelas y venderlas sin urbanizar la Finca.
¿Qué beneficio ha supuesto para el Ayuntamiento de Tarifa todos estos años ? el cobro de impuestos urbanos, Plus Valías urbanas, Tasas urbanas, etc.,y conceder licencias para edificar sin que la urbanización esté finalizada.
¿Qué beneficio ha supuesto para el Promotor-Propietario de la Finca? se le ha permitido segregar parcelas y venderlas sin urbanizar la Finca.
¿Qué beneficio ha supuesto para el Ayuntamiento de Tarifa todos estos años ? el cobro de impuestos urbanos, Plus Valías urbanas, Tasas urbanas, etc.,y conceder licencias para edificar sin que la urbanización esté finalizada.
Con el Plan General de Ordenación
Urbana de Tarifa de 1990 se modifica el plan original del Cuartón, separando suelo que considera urbano, pendiente de
urbanizar y el resto urbanizable, casi 600 mil metros cuadrados que sigue perteneciendo al Promotor-Propietario de la Finca.
Al nuevo propietario de la finca matriz se le
aprueban en este suelo urbanizable, dos planes parciales con mayor densidad
edificatoria y hoteles.
Este nuevo propietario de la
finca matriz, es también propietarios de las zonas destinadas a Espacios libres de uso
público, así como de las calles puesto que ni se han ejecutado ni segregado de
dicha finca, ostentando tal propiedad con todos los beneficios urbanísticos
posibles sin requerírsele sus obligaciones respecto del resto del suelo urbano.
Por tanto las dos promotoras de
esta urbanización han sido beneficiadas tanto en la segregación y transmisión
de parcelas, así como de las aprobaciones de los distintos planes urbanísticos
a mayor densidad edificatoria, trasladando las cargas a los propietarios que de
buena fe adquirieron sus parcelas.
“Sobre la Administración
recae el deber de velar por el desarrollo urbano, que se manifiesta en varios
momentos del proceso urbanizador, fundamentalmente en la planificación y
gestión, determinando una serie de exigencias y garantías tanto en la Ley del Suelo de 1.956 como en
los sucesivos textos legales que la reforman:
1.- Compromisos que se
hubieran de contraer entre el urbanizador y el Ayuntamiento y entre aquel y los
futuros propietarios de solares.- que se extiende, a su vez, en dos aspectos;
e.1).- Plazos de ejecución de las obras de urbanización e implantación
de los servicios.
e.2).-Conservación de la
urbanización, expresando si correrá a cargo del Ayuntamiento, de los futuros
propietarios de parcelas o de los promotores, con indicación en estos dos
últimos supuestos del periodo de tiempo al que se extenderá la obligación de
conservación.
2) Garantías
del exacto cumplimiento de dichos compromisos por importe del seis por cien del
coste que resulta para la implantación de los servicios y ejecución de las
obras de urbanización, según la evaluación económica del propio Plan
Parcial. Las garantías podrán prestarse en metálico, en valores públicos o
mediante aval bancario. La prestación de esta garantía tiene tanta importancia
que condiciona la aprobación definitiva del Plan, según nos señala el art. 139
del Reglamento de Planeamiento.
Existen, además, las garantías propias de ejecución, hasta el extremo
de que la edificación hipotéticamente nunca puede ser iniciada sin que
previamente el suelo donde se asiente la misma haya adquirido la condición de
solar, es decir que de frente a una vía pública y cuente con los servicios
necesarios para considerarlo como tal según la definición sucesiva de los arts
67 de la LS del
56, 83 de la LS 75
y 14 del TR del 92. Es decir, que la administración nunca puede otorgar o
reconocer el derecho a la edificación sin que se haya colmatado la
urbanización. “
Se puede aseverar que la
responsabilidad administrativa en tal actuación ha permitido que los promotores
de la "urbanización particular" lo sean conceptualmente a título
meramente especulativo, y, por ello, ni exista la realización de
servicios urbanísticos, ni la consolidación de zonas de dominio y uso público,
ni por supuesto se respeten las obligaciones inherentes a la conservación de
las mínimas infraestructuras ejecutadas.
Si la ley
contempla la presentación de garantías para el cumplimiento de las obligaciones
urbanísticas, ¿Por qué no se ejecutaron estas garantías para finiquitar la
urbanización? ¿Quedaron sin efecto los compromisos adquiridos por el promotor
con la aprobación del Plan General de Ordenación de 1990?
“Esta presunción de suelo urbano sobrevenido
en el Plan General de Ordenación se fundamenta en la efectiva ejecución del
planeamiento anterior, constituyendo el PGOU de Tarifa la normativa legal que
sanciona una realidad preestablecida. Lo que conlleva que nos encontramos en
presencia de una nueva situación de hecho que se regula urbanísticamente
conforme a la normativa que prudentemente la Administración ha
estimado más convenientemente, obviándose consecuentemente las consecuencias de
la situación anterior, desapareciendo de algún modo el promotor inicial de la
urbanización ya existente y las responsabilidades administrativas derivadas de
la situación originaria.
Esta clasificación de
suelo urbano es un mero eufemismo, como se desprende de la exigencia de
redacción de Proyectos de urbanización complementarios a efectos de dotar la
urbanización de las infraestructuras adecuadas.
La clasificación del
suelo como urbano no desvanecen las responsabilidades contraídas por el
promotor anterior y del propio Ayuntamiento, y para nada sirve interpretar el
principio de subrogación real en beneficio exclusivo del promotor, entendiendo
que "...los adquirentes de parcelas no pueden alegar con éxito la tesis
del tercero de buena fe, ya que, como es sabido, en derecho urbanístico esta
figura no juega, pues en él se eluden los factores subjetivos propios de dicho
concepto, apostando por criterios materiales y objetivos, como salvaguardia de
los intereses generales y del orden público. Este
principio debe entenderse sin perjuicio de los pactos contraídos por el
promotor con la administración actuante.”
Por otro lado, al
respecto de las dotaciones, viales y zonas de espacios libres de uso público:
“Los terrenos afectos a dotaciones, no
obtenidos por expropiación, quedarán adscritos por ministerio de la Ley a la Administración
competente para la implantación del uso que se trate.
Las cesiones se transfieren a la Administración por ministerio de la Ley , - ipso et lure -, con la aprobación definitiva del instrumento
redistributivo de cargas y beneficios.
Esta distribución de
cargas y beneficios se encuentra en la norma 2.7.1. del PGOU de Tarifa al
señalar que se aplicará el sistema de contribuciones especiales o de
cooperación.
Además, en el momento que la norma 2.7.2 del PGOU establece
el aprovechamiento urbanístico no en función de la superficies globales que se
encuentran en cada unidad de ejecución, sino en razón a la superficie neta de
cada parcela, es razonable concluir que tal exclusión del computo de las
superficies destinadas a cesión obligatoria se debe a que son dotaciones
locales previamente existentes, circunstancia que enlaza con la clasificación
del suelo otorgada. De donde deviene que las expresadas dotaciones han tenido
que ser cedidas tacita o expresamente con anterioridad, según el propio PGOU,
pues, en caso contrario, hablaría de expropiación.”
(Texto extraído de informe de D. Ignacio Ollero Pina de 1994)
Pues bien, si las dotaciones urbanísticas y las
cesiones obligatorias han sido obtenidas por la administración por ministerio
de ley, por tanto son públicas, por cuanto los propietarios de parcelas pagan
su correspondiente Impuesto de Bienes Inmuebles con carácter de Urbano, ¿Qué
fundamenta la existencia y necesidad de una Comunidad de Propietarios?
¿Qué beneficio o perjuicio ocasiona esta supuesta Comunidad
de Propietarios a los mismos propietarios?
A la vista de la documentación, ni
esta supuesta Comunidad ni el Ayuntamiento han promovido la ejecución de la urbanización
conforme a la normativa del PGOU. Se han estado concediendo licencias para
edificar condicionadas, según transcurrió el tiempo, a pagar la cuotas de esta Comunidad,
certificando esta comunidad que dichas cuotas han sido destinadas a la
ejecución de los Proyectos Complementarios de Urbanización, objeto que se
excede del ámbito de las comunidades de propietarios, que sería la conservación
de unas infraestructuras que pertenezcan en COTITULARIDAD a todos los
propietarios.
Los acuerdos celebrados por la supuesta Comunidad con las
promotoras-propietarias de la Finca vienen a modificar las Escrituras inscritas en el Registro de la
Propiedad, para lo que se requiere la UNANIMIDAD de todos los propietarios.
Según la Comunidad, dicha
unanimidad, sólo será necesaria para la ejecución efectiva de dichos acuerdos,
por lo que se entiende que dichos acuerdos son nulos en tanto no se han puesto
en conocimiento de todos los propietarios.
En estos acuerdos se estipula que la Promotora-Propietaria de la Finca entregará a la Comunidad los elementos comunes, sin que éstos estén definidos
en ningún documento, ni ejecutados conforme el visto bueno de la administración
para su recepción, como dicen las mencionadas Escrituras.
Ya hemos visto que dichos
elementos comunes serían las dotaciones públicas que recoge el PGOU de
Tarifa, y que según normativa urbanística son del Ayuntamiento por
ministerio de Ley.
La constitución de esta
Comunidad supuso la existencia de una entidad aparente a la que aplicar la responsabilidad
Civil en el ámbito de la urbanización, así como cualquier otra responsabilidad en
el ámbito urbanístico. Por ello la Comunidad ha sido sancionada en reiteradas
ocasiones por Medio Ambiente a causa de los vertidos de fecales, actualmente se
tramita un expediente sancionador por importe de 150.000,00 euros.
Esta comunidad se empeña en
asumir lo que no corresponde: ejecutar
los proyectos de urbanización sin atenerse al PGOU, recibir unos elementos
comunes de la promotora que ni se han finalizado y que son públicos por ley, asumir responsabilidades
civiles sobre esos elementos comunes, y lo que es aún más grave denunciar a los
propietarios que no pagan sus cuotas por que no comparten la necesidad de la una comunidad, porque la urbanización es de titularidad pública
y por ello pagamos nuestros correspondientes impuestos.
Todos estos costes económicos en proyectos,
abogados, asesores, etc., soportados por los propietarios ha supuesto el
beneficio de unos pocos en detrimento del interés general de los ciudadanos, porque
aún seguimos en la misma situación descrita en el informe de 1982, con una urbanización inacabada. Y el Ayuntamiento sigue concediendo licencias para edificar.
Todos los
españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los
poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las
normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización
del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
La sociedad
participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes
públicos.
